綠色建筑是房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)下轉(zhuǎn)型的重要抓手

一、放在2021年最后一天的引言                                      

    

    2021年是中國“十四五”規(guī)劃開局之年，住建部也在近期提出加強(qiáng)縣城綠色低碳建設(shè)，大力發(fā)展綠色建筑和建筑節(jié)能。從市場需求和政策風(fēng)向來看，綠色建筑將會(huì)是未來住宅產(chǎn)品的重要發(fā)展方向。同時(shí)隨著“碳達(dá)峰、碳中和”目標(biāo)的推動(dòng)，房地產(chǎn)行業(yè)已正式進(jìn)入到下半場。對比歷史發(fā)展方向、速度、規(guī)模上來看，房企必須向注重效益轉(zhuǎn)變，綠色建筑顯然是轉(zhuǎn)型風(fēng)口。

二、房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型綠色建筑模式的必要性                             

1、雙碳目標(biāo)下，建筑行業(yè)是減排降碳的主力軍

    眾所周知，建筑行業(yè)是碳排放大戶?！吨袊ㄖ芎难芯繄?bào)告(2020)》數(shù)據(jù)顯示，2018年全國建筑全過程碳排放總量為49.3億噸，占全國碳排放比重的51.3%。習(xí)近平總書記強(qiáng)調(diào)，實(shí)現(xiàn)碳達(dá)峰、碳中和是一場廣泛而深刻的經(jīng)濟(jì)社會(huì)系統(tǒng)性變革，要把碳達(dá)峰、碳中和納入生態(tài)文明建設(shè)整體布局。在雙碳目標(biāo)下，建筑業(yè)是進(jìn)行減排降碳的重點(diǎn)行業(yè)領(lǐng)域，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行綠色轉(zhuǎn)型刻不容緩。

2、積極采用綠色建筑模式促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展

    2021年3月，《中華人民共和國國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》頒布，其中強(qiáng)調(diào)：“開展綠色生活創(chuàng)建活動(dòng)，發(fā)展綠色交通和綠色建筑，加快構(gòu)建廢舊物資循環(huán)利用體系。大力發(fā)展綠色經(jīng)濟(jì)，推動(dòng)綠色轉(zhuǎn)型實(shí)現(xiàn)積極發(fā)展。”2021年8月5日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步完善商品住房限購政策的公告》，北京限購政策升級。近期以來，各地房地產(chǎn)調(diào)控方案都在密集出臺，不到一個(gè)月，已有上海、紹興、杭州、成都、北京等11地出手調(diào)控。限購令的出臺通過戶籍限制在短期內(nèi)抑制了當(dāng)期決定購房的居民以及投機(jī)性購買者的購買需求，因此，經(jīng)歷了過去的爆炸式發(fā)展，今天的房地產(chǎn)業(yè)面臨巨大的轉(zhuǎn)型變化和升級，需要強(qiáng)化高質(zhì)量發(fā)展，提質(zhì)、降本、增效將是下階段房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)的主要著力點(diǎn)。綠色建筑是未來房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的趨勢,在實(shí)際建設(shè)中顯現(xiàn)出較高經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益，積極采用綠色建筑模式，可以有效促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展。

三、綠色地產(chǎn)引領(lǐng)市場方向                                             

    那么房地產(chǎn)企業(yè)是怎么看這幾年的綠色建筑市場的那？從房企綠色建筑認(rèn)證情況來看，房企綠色建筑認(rèn)證總量增長明顯。一些綠色地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)搶先布局綠色建筑領(lǐng)域，并向市場推出了一系列高質(zhì)量的綠色建筑產(chǎn)品。例如2020年萬科新增綠色建筑面積3702.7萬平方米，龍光新增78個(gè)綠色建筑認(rèn)證項(xiàng)目等等。據(jù)《2021房地產(chǎn)企業(yè)ESG競爭力報(bào)告》顯示，截止2020年末，碧桂園的綠色建筑累計(jì)認(rèn)證面積達(dá)到21201萬平米，中國海外發(fā)展、世茂集團(tuán)的綠色建筑累計(jì)認(rèn)證面積均超過5000萬平米。與2020年相比，入選中國綠色地產(chǎn)（國企）TOP10的企業(yè)大部分公司沒有改變，只是排序上有些變化。2021中國綠色地產(chǎn)（民企）TOP10分別為當(dāng)代置業(yè)、朗詩集團(tuán)、世茂房地產(chǎn)、龍湖集團(tuán)、金科股份、榮盛發(fā)展、金地集團(tuán)、碧桂園、中國恒大、寶龍地產(chǎn)、瑞安房地產(chǎn)、旭輝集團(tuán)、恒通建設(shè)和融創(chuàng)中國。值得注意的是，2020年排名第六的葛洲壩因2020年綠色建筑數(shù)據(jù)不佳跌出了榜單，而綠地控股因綠色建筑業(yè)務(wù)發(fā)展較好位居第七。TOP30中的前10名企業(yè)，在2020年的新開工面積高達(dá)2.74億平方米，占上榜企業(yè)總計(jì)5.9億平方米的新開工面積的45.5%；而前10名企業(yè)獲得綠色建筑二三星級認(rèn)證的面積為7048萬平方米，占2021中國綠色地產(chǎn)指數(shù)TOP30共41家上榜企業(yè)總面積的48.7%。前10名企業(yè)新開工裝配式建筑面積達(dá)3747萬平方米，新開工全裝修成品房面積為7032萬平方米，在上榜企業(yè)相應(yīng)總面積中占比分別為49.8%、73.2%，充分顯示出頭部房企在綠色地產(chǎn)領(lǐng)域的貢獻(xiàn)度與集中度。

    作為央企，中海發(fā)展在綠色建筑領(lǐng)域表現(xiàn)不俗，一直以來中海發(fā)展積極探索綠色及健康建筑，從而改善項(xiàng)目環(huán)境效益。截至2020年年末，中海發(fā)展新增53個(gè)住宅項(xiàng)目和11個(gè)商業(yè)項(xiàng)目綠色建筑認(rèn)證，共計(jì)64個(gè)項(xiàng)目獲得綠色建筑認(rèn)證，認(rèn)證建筑面積達(dá)1095萬平方米；獲得美國WELL建筑標(biāo)準(zhǔn)鉑金級預(yù)認(rèn)證1項(xiàng)，并首次獲得中國建筑學(xué)會(huì)標(biāo)準(zhǔn)（團(tuán)標(biāo)）《健康建筑評價(jià)認(rèn)證》認(rèn)證。

    遠(yuǎn)洋集團(tuán)2020年新開工面積高達(dá)706萬平方米，獲得綠色建筑二星級設(shè)計(jì)認(rèn)證面積約276萬平方米，裝配式建筑面積達(dá)154萬平方米，全裝修成品房面積為237萬平方米。遠(yuǎn)洋集團(tuán)竣工面積超276萬平方米，其中獲得綠色建筑二星級運(yùn)行認(rèn)證的面積為9.3萬平方米，還有WELL金級竣工驗(yàn)收。

    民企也在節(jié)能減排效果更好的三星級綠色建筑上發(fā)力，正在努力縮小與國企之間的差距，在積極踐行綠色發(fā)展和企業(yè)社會(huì)責(zé)任的同時(shí)獲得了更多的回報(bào)、塑造了良好的形象。與此同時(shí)，綠色建筑產(chǎn)品的高溢價(jià)也為民企帶來了更高的利潤。因此我們可以清晰看到，洞悉市場真實(shí)走向的地產(chǎn)企業(yè)早已開始利用綠色建筑來進(jìn)行產(chǎn)品包裝和市場破壁了。

四、房地產(chǎn)企業(yè)在綠建新政下的突圍實(shí)施方向                               

    綠色建筑已成為我國綠色金融的重點(diǎn)支持領(lǐng)域。我國《能效信貸指引》《綠色債券支持項(xiàng)目目錄（2015年版）》《綠色債券發(fā)行指引》《綠色產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄（2019年版）》等標(biāo)準(zhǔn)目錄始終包含綠色建筑領(lǐng)域。其中，國家發(fā)改委發(fā)布的《綠色債券發(fā)行指引》明確將綠色建筑發(fā)展列為重點(diǎn)支持項(xiàng)目。在以上文件的基礎(chǔ)上，《綠色債券支持項(xiàng)目目錄（2021年版）》延續(xù)了對綠色建筑領(lǐng)域的支持，對綠色建筑材料制造項(xiàng)目提供了更具操作性的項(xiàng)目說明和支持條件。與此同時(shí)，北京、上海、天津、深圳等多省市也制定了綠色建筑政策體系，江蘇、貴州、浙江等省市相繼頒布《綠色建筑發(fā)展條例》，以地方立法的形式強(qiáng)制推進(jìn)綠色建筑發(fā)展，多省市也建立了相關(guān)激勵(lì)補(bǔ)貼政策。建立在充足的市場政策基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)從規(guī)劃、設(shè)計(jì)、綠色建材、人才培養(yǎng)、市場導(dǎo)向等諸多方面進(jìn)行轉(zhuǎn)型。

1、房地產(chǎn)企業(yè)綠色建筑實(shí)踐主要路徑

（1）規(guī)劃設(shè)計(jì)：該階段房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)綠色目標(biāo)確定有利于環(huán)境的建筑風(fēng)格、組合方式、智能化水平等，具體包括對戶型結(jié)構(gòu)、空間布局、平面特征以及建材選料、成本造價(jià)做出規(guī)劃和部署。在設(shè)計(jì)時(shí)集成綠化配置、通風(fēng)和采光的設(shè)計(jì)上都強(qiáng)調(diào)自然化，對于圍護(hù)結(jié)構(gòu)采用低耗能材料，在太陽能利用、地?zé)崂谩⒅兴?、綠色建材和智能控制等高新技術(shù)的使用上，充分展示人文與建筑、環(huán)境及科技的和諧統(tǒng)一。

（2）建筑設(shè)計(jì)：在建筑設(shè)計(jì)中，采用定制化原則，明確建筑目標(biāo)和功能分區(qū)，考慮建筑在建造、運(yùn)營和回收階段的相互影響，充分利用新技術(shù)手段，提高空間使用率、資源利用率和建筑使用舒適感。建筑的外部設(shè)計(jì)堅(jiān)持資源化、綠色化原則，采用太陽能、風(fēng)能技術(shù)提高建筑的能量自給能力，同時(shí)采用綠植覆蓋技術(shù)，提高園區(qū)綠化率及改善城市景觀。在這一點(diǎn)上，現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)所體現(xiàn)出來的問題也最多。綠色建筑是一個(gè)很全面而系統(tǒng)的專業(yè)評價(jià)體系，現(xiàn)階段大部分房地產(chǎn)企業(yè)并不能完整掌握綠建設(shè)計(jì)、綠建評價(jià)、綠色技術(shù)的應(yīng)用以及相應(yīng)的綠建成本的把控。所以房地產(chǎn)企業(yè)可以與綠建咨詢公司或者精通綠建的設(shè)計(jì)院緊密合作，在上述產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)鏈條中隨時(shí)得到技術(shù)支持和糾偏。

（3）綠色建材選取：為滿足建筑可持續(xù)發(fā)展要求，建筑材料必然向輕質(zhì)化、高性能、多功能、低能耗及資源化方向發(fā)展，在建筑材料使用過程中實(shí)現(xiàn)節(jié)能。同時(shí)為了滿足綠建相應(yīng)得分，還應(yīng)對每一個(gè)得分點(diǎn)相應(yīng)的綠建技術(shù)以及匹配的綠色建材進(jìn)行精細(xì)化收錄。以往的的建材庫往往對綠建參數(shù)、地域性考慮不足。所以房地產(chǎn)企業(yè)須在建筑設(shè)計(jì)階段就應(yīng)考慮切實(shí)可行的綠建技術(shù)和相應(yīng)參考成本。在設(shè)計(jì)初期及施工圖審查階段，可與綠建咨詢機(jī)構(gòu)進(jìn)行顧問合作，及時(shí)把控成本。

（4）建造方式：考慮采用裝配式建筑，便于控制施工質(zhì)量、減少施工工期、降低施工對周圍環(huán)境的影響。在面對具有較大空間的多層、高層建筑和地基較軟弱的建筑時(shí)，采用框架式建筑，靈活分隔空間，有利于抗震，節(jié)省材料，減少環(huán)境影響。

2、房地產(chǎn)企業(yè)未來的綠建挑戰(zhàn)

（1） 綠色建筑發(fā)展依賴于前瞻性技術(shù)應(yīng)用

    房屋建設(shè)往往是長周期項(xiàng)目，綠色建筑應(yīng)對氣候變化自然災(zāi)害的能力需要滿足幾年后的真實(shí)需求，因此綠色建筑發(fā)展依賴于具有前瞻性的先進(jìn)技術(shù)應(yīng)用。若房地產(chǎn)企業(yè)對自身開展技術(shù)創(chuàng)新不能進(jìn)行系統(tǒng)長遠(yuǎn)的規(guī)劃，對研發(fā)成果的轉(zhuǎn)化缺乏統(tǒng)籌，就不能滿足未來行業(yè)需求，為行業(yè)的綠色發(fā)展提供支撐。房地產(chǎn)企業(yè)亟需和熟悉綠建技術(shù)、綠色建材及相應(yīng)成本核算的綠建咨詢機(jī)構(gòu)進(jìn)行穩(wěn)定的長期合作，以便對于當(dāng)下乃至以后的項(xiàng)目進(jìn)行前瞻性的專業(yè)預(yù)判。

（2）綠色建筑的認(rèn)證

    現(xiàn)階段，在向金融機(jī)構(gòu)獲取綠色融資支持時(shí)，房地產(chǎn)及建筑企業(yè)可能會(huì)存在綠色建筑設(shè)計(jì)時(shí)的認(rèn)證等級與實(shí)際交付驗(yàn)收時(shí)不符的情況，這種情況涉及到信貸機(jī)制、擔(dān)保、考核等的創(chuàng)新與完善，會(huì)限制銀行等金融機(jī)構(gòu)以綠色金融支持綠色建筑發(fā)展的積極性，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)難以高成本去開發(fā)綠色建筑。所以房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目初期就需要和綠建咨詢機(jī)構(gòu)合作明確項(xiàng)目的綠建屬性及評價(jià)定位，確保后期的認(rèn)證通過。目前我國主流綠建類認(rèn)證包括：國標(biāo)、LEED、WELL（及同類健康建筑評價(jià)）、LEED社區(qū)、WELL社區(qū)、低碳項(xiàng)目等。而和周邊項(xiàng)目差異化的區(qū)分也是高品質(zhì)、高回報(bào)的捷徑。

（3）消費(fèi)者綠色消費(fèi)的意識有待加深

    部分消費(fèi)者支付能力有限，綠色消費(fèi)需求“被動(dòng)”缺失。在當(dāng)前很多綠色消費(fèi)品存在綠色溢價(jià)的情況下，部分消費(fèi)者往往因囊中羞澀而放棄購買綠色產(chǎn)品。很多民眾基本屬于“生態(tài)綠建文盲”，他們既無意選購綠色商品，也不會(huì)有意生產(chǎn)綠色環(huán)保產(chǎn)品。所以房地產(chǎn)企業(yè)需要與綠建咨詢及科研等服務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)行合作，對民眾進(jìn)行綠色宣傳引導(dǎo)市場走向正確的車道。

（4）加強(qiáng)專業(yè)性的人才培養(yǎng)

    如今綠色建筑領(lǐng)域一線人才仍然較為匱乏，比如發(fā)展裝配式建筑，對掌握建筑信息模型技術(shù)、吊裝、焊接等技術(shù)的高技能人才需求快速增加，需要加緊建立綠色建筑人才培養(yǎng)和發(fā)展長效機(jī)制。在現(xiàn)階段各學(xué)科交融在一起研究的情況下，組建多學(xué)科、跨專業(yè)研究團(tuán)隊(duì)刻不容緩，可以通過政府、行業(yè)協(xié)會(huì)引導(dǎo)，學(xué)校與企業(yè)通力合作等多種方式，構(gòu)建可持續(xù)學(xué)習(xí)與交流平臺，促進(jìn)綠色建筑的高質(zhì)量發(fā)展。就現(xiàn)在市場而言，房地產(chǎn)企業(yè)需要針對綠色建筑進(jìn)行系統(tǒng)的培訓(xùn)，比如LEEDAP及WELLAP，以上崗符合項(xiàng)目及市場需要的技術(shù)和商務(wù)型負(fù)責(zé)人。綠建之窗以其近十年的培訓(xùn)經(jīng)驗(yàn)提供LEEDAP和WELLAP的相應(yīng)培訓(xùn)考試服務(wù)。

3、推薦案例

    萬科集團(tuán)作為我國房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的領(lǐng)導(dǎo)者之一，是綠色地產(chǎn)的常青樹。在深圳開發(fā)的萬科城四期是國內(nèi)第一個(gè)獲得“綠色建筑三星級”認(rèn)證的住宅項(xiàng)目，而且，在國家綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)頒布的前三年，萬科的綠色三星建筑面積已經(jīng)占了全國的四成。

（1）項(xiàng)目管理。萬科集團(tuán)不斷迭代升級工業(yè)化建造體系，有效降低建造過程中的能耗、物耗，是建筑行業(yè)踐行綠色發(fā)展的重要實(shí)踐。目前，萬科已形成“5+2+X”工業(yè)化建造體系，后續(xù)將不斷探索不同結(jié)構(gòu)類型的工業(yè)化建造體系并擴(kuò)展至大型復(fù)雜項(xiàng)目進(jìn)行應(yīng)用。

（2）售后服務(wù)。萬科集團(tuán)在管理上通過科技賦能減少碳排放，借助科技手段監(jiān)控商業(yè)運(yùn)營行為模式，降低持有型物業(yè)的能源消耗。以東莞莞城萬科城市廣場為例，通過信息化系統(tǒng)建設(shè)，形成“線上數(shù)據(jù)診斷+線下運(yùn)維”的管理閉環(huán)，2020年全年每平米的用電量降低10度，年底節(jié)約電量35.4萬度，可供一棟30層住宅樓所有家庭使用3年。

（3）采購與物料管理。2009年，萬科集團(tuán)完成了其采購體系的建設(shè)，以集團(tuán)采購為主，輔以分公司采購，減少采購中出現(xiàn)的重復(fù)采購行為，降低該部分能耗，節(jié)約建筑成本。2016年，萬科發(fā)起“房地產(chǎn)行業(yè)綠色供應(yīng)鏈行動(dòng)”，推行“無綠色不采購”，并通過采筑平臺對采購材料進(jìn)行綠色供應(yīng)鏈管理。萬科集團(tuán)強(qiáng)調(diào)“全生命周期管控”，從各環(huán)節(jié)都有相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)，包括工業(yè)化建造、綠色建筑、健康建筑等標(biāo)準(zhǔn)，這些標(biāo)準(zhǔn)也在不斷更新、升級，以不斷提高我們的綠色低碳管理水平。為了進(jìn)一步夯實(shí)管理基礎(chǔ)，2019年，萬科設(shè)立了董事會(huì)-環(huán)境、社會(huì)及管治工作委員會(huì)，集團(tuán)在綠色低碳領(lǐng)域的行動(dòng)具有了更強(qiáng)的推動(dòng)力和系統(tǒng)性。

（4）研究與開發(fā)。萬科研發(fā)中心與德國被動(dòng)房研究所（PHI）、德國能源署（DENA）、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部康居中心、中國建筑科學(xué)研究院等被動(dòng)式超低能耗建筑專業(yè)機(jī)構(gòu)密切合作，從提高效率與降低成本角度制定企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)——萬科被動(dòng)式超低能耗建筑系統(tǒng)解決方案。

五、“雙碳”及“綠色建筑”是房地產(chǎn)企業(yè)未來發(fā)展的核心目標(biāo)                        

    2021年同樣也是“雙碳”戰(zhàn)略落地實(shí)施的開局之年，房地產(chǎn)行業(yè)積極推動(dòng)綠色建筑發(fā)展顯得尤為重要。綠建之窗愿和各房地產(chǎn)企業(yè)及相關(guān)機(jī)構(gòu)一起順應(yīng)“雙碳”戰(zhàn)略，共同完成這個(gè)時(shí)代賦予我們的綠建使命。合作咨詢電話：13693161205，浦實(shí)