張崟：綠色地產(chǎn)經(jīng)濟的變化與發(fā)展

以下是中國建科院上海分院綠色建筑咨詢事務(wù)所常務(wù)副所長張崟在中國綠色建筑產(chǎn)業(yè)專家論壇上（2013年7月13日下午）\x00演講：

    張崟：首先我們會從幾個方面一個是背景，一個是現(xiàn)狀，還有一個是發(fā)展的前景我們了解綠色低碳，綠色低碳的地產(chǎn)對主要目的是節(jié)約能源和低碳減排，我們看一下全球大事記，隨著越來越多的會議，全國甚至全世界對節(jié)能減排是非常的重視，我們看一下綠色建筑的發(fā)布很有一個道理我們可以看到在城市當中60%的能耗是來源于建筑，而交通一般只占到30%，房地產(chǎn)本身又是一個高碳排放的行業(yè)，像一些發(fā)達城市中特別是一些發(fā)達城市中建筑的能耗占到絕對的數(shù)量，我們可以看到建筑是我們低碳減排的優(yōu)先項，我們綠色建筑是順了這樣的趨勢。綠色低碳的意義可以說是創(chuàng)新了一個新的發(fā)展模式，他的意義也分為幾個要點，第一個是技術(shù)意義，綠色建筑的發(fā)布可以說我們很多技術(shù)都得到了一個發(fā)展，很多企業(yè)由此都獲得了一個很好的被扶持的，扶持了很多具體的發(fā)展。

    另外會意義，可以說是在公眾中引起了節(jié)能意識，環(huán)保意識，特別是這幾年我們對于環(huán)境問題越發(fā)的重視，人們現(xiàn)在都知道PM2.5了，霧霾影響了?？梢哉f整個房地產(chǎn)是拉動了中國這幾年的經(jīng)濟，從宏觀和微觀層面上使經(jīng)濟進一步的發(fā)展。針對綠色地產(chǎn)發(fā)展，可以說全世界各地是發(fā)布了一些標準，包括中國英國的，澳大利亞的等等，再看中國綠色地產(chǎn)的發(fā)展，中國綠色地產(chǎn)的發(fā)展大致分為三個階段，泛綠階段和深綠階段，以及淺綠階段，深綠階段是綠色建筑引入了設(shè)計過程，綠色建筑評審這樣的體系發(fā)布可以說可把很多綠色地產(chǎn)商引入進來，真正綠色地產(chǎn)的發(fā)展可以從深綠階段際跡從泛綠階段包括已經(jīng)開始進行全生命周期的考量，從我們施工到運營，到管理等等都把綠色地產(chǎn)的理念充分的發(fā)揮。

    還有一個非常重要一點是綠色建筑的增量成本我們也大致從一百個項目中統(tǒng)計了發(fā)展的趨勢，2008年到2010年增量成本是在一二甲笥業(yè)吶帕校隨著2013年全國各個詳細標準越發(fā)提高，產(chǎn)品體系都是在完善當中，造價相對來說降低了很多，綠色建筑成本呈現(xiàn)512個階段，我們也對現(xiàn)有綠色建筑進行了統(tǒng)計，發(fā)現(xiàn)綠色建筑由于我們的標準評審大家都是在標準評數(shù)據(jù)，使得我們綠色建筑缺乏亮點，同質(zhì)化比較嚴重，從而鼓勵一些創(chuàng)新技術(shù)在綠色建筑中的應(yīng)用。主動式技術(shù)比較多，被動式應(yīng)用比較少，也是因為項目中從施工階段或者是建完搞綠色建筑或者是進行建筑技術(shù)的堆積，很難從方案中考慮。居住建筑大約42%，偷稅地面和雨水收集利用是可以進行一個占據(jù)的，20級到了節(jié)能，太陽能熱水器的利用，一星級來說是節(jié)水，二星級節(jié)能也是非常重要的，三星級包括活動外遮陽，自然采光等等。

    低碳城市區(qū)域級的生態(tài)城推動綠色地產(chǎn)的發(fā)展，除了我們國家發(fā)布五省八市以及馬總說的我們?nèi)珖藗€生態(tài)城市，這樣的推廣，今年可能會有八到十個生態(tài)城市黃藍ǎ其實我們很多地產(chǎn)商業(yè)也許在開發(fā)區(qū)域級的綠色地產(chǎn)項目，包括萬達的萬達城以及綠地的美麗家園都會是下一步綠色地產(chǎn)的模塊型的發(fā)展。包括我們綠色理念也已經(jīng)開始指導(dǎo)我們?yōu)榈囊?guī)劃，像虹橋商務(wù)區(qū)等等。

    另外我們綠色建筑由星級認證發(fā)壞教技屏浚這是綠色地產(chǎn)最主要功能之一。另外我們保障性住宅也開始執(zhí)行綠色建筑體系了，從深圳一些城市強調(diào)城市級保障房要做綠色建筑以外，還有一些大型集團也做自己的綠色建筑項目中把保障房納入一個很重要的環(huán)節(jié)中。還有政策，我們目前來說政策推導(dǎo)綠色建筑，現(xiàn)在一千多個簧建筑可能90%是社會標識，而10%才是運行標識，要經(jīng)過能效測評拉動我們綠色建筑的發(fā)展，否則將會陷入一個虛假的范圍。

    包括我們綠色建筑行動方案，明確了我們10億平方米，包括大型公建明確了政府的責任制，原來綠色建筑對于全國各地的政皇且桓黿跎咸砘ǖ墓ぷ鰨另外一個是我們167號文規(guī)定了相關(guān)細則的，包括全國各地地方城市也進行了一系列綠色建筑的補貼，也許之前有專家講過了回顧一下像天津濱海新區(qū)還有重慶市，還有太陽光熱等這些返還的措施，包括青島是固定80，60，40萬的補貼，其他的像比較有政策是上海，上海補貼力度是全國最大的，是達到60，還有對相應(yīng)的技術(shù)都有相應(yīng)的補貼，這在全國是相對比較領(lǐng)先的。

    我們要看一下綠色地產(chǎn)的發(fā)展模式和前景，發(fā)展模式方面碳排放交易將成為綠色地產(chǎn)重要的一塊，我們中國在2015年成立碳排放交易市場，我在上海深圳進行試點，發(fā)達城市主要能耗是在建筑商，工業(yè)相對比較少，這將成為發(fā)達城市發(fā)展研究的重點，發(fā)達城市是我們每一個城市或者是每一個國家來說拉動經(jīng)濟一個最重要的增長點，所以說綠色地產(chǎn)商通過碳排放交易獲得額外的收益這是與傳統(tǒng)建筑最大的不同。

    我們看綠色地產(chǎn)的發(fā)展模式，碳排放體系也會采取強制性的，資源性是自發(fā)的企業(yè)和省市自發(fā)的，但是不被強制性體系所認可，我們國際上碳排放交易體系有兩大類，一個是英國的，一個是東京體系，這英國是4年左右，東京是5年左右，另外是80%的商業(yè)還有20%的公建。像東京這個體系對于我們中國更加具有相關(guān)的參考價值。碳排放加以從第一個碳排放交易是東京采取的碳排放交易，這是中國首筆碳排放交易，北京這個能源交易所也是首筆碳排放的交易，進一步明確了我們國家能效交易的機制。俄羅斯天然氣購買了三家4500標準煤的節(jié)能率，也是建筑ㄓ蛺寂歐諾慕灰?。袄ǚ康禺a(chǎn)商進入聯(lián)合國環(huán)境規(guī)劃部署氣侯中和網(wǎng)絡(luò)，還有住建部和財經(jīng)不發(fā)布節(jié)能通知中隊節(jié)能改造項目向?qū)嵭刑冀灰追矫孢M行傾斜。

    如果說我們綠色地產(chǎn)真的是考慮碳交易，考慮減排量的話我們傳統(tǒng)的開發(fā)模式節(jié)能措施羅列和ɑ峋嚀逡求會出現(xiàn)節(jié)能難度很大這樣的弊端，另外施工階段主要是設(shè)備的運行情況，運行階段主要是正常運行就可以了，在立項階段要進行規(guī)劃，要將能耗量分配給專業(yè)，在施工審查階段要建立審查制度，還要建立整個區(qū)域結(jié)構(gòu)樓宇的平臺，以便于和能耗進行相關(guān)的對比。

    最重要是融資的建議，可以看到房地產(chǎn)過渡的開發(fā)也可以使得我們房價收入比高張不下，現(xiàn)在目前房地產(chǎn)政策導(dǎo)向還非常不明朗，但是可以知道綠色地產(chǎn)肯定是未來房地產(chǎn)發(fā)展的重要導(dǎo)向，因為不能讓地產(chǎn)更加高能耗，而且它的房價又很高，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該是順應(yīng)我們國家體制要求，能夠開發(fā)綠色地產(chǎn)獲得金融機構(gòu)的支持。

    我們看房地產(chǎn)融資的方案，銀行貸款，債券融資，融資租賃，信托融資，國外地產(chǎn)融資的進展日本政府鼓勵金融機構(gòu)對重視環(huán)境性能的公寓貸款優(yōu)惠利率，三星級，四星級的新建公寓市場利業(yè)1.2%，5星級優(yōu)惠1.5%，我們國內(nèi)2011年從政策行政法規(guī)市場來推動，有了這樣的政策導(dǎo)向以后我們可以看到在21世紀經(jīng)濟報道中正在研究房地產(chǎn)行業(yè)綠色低碳企業(yè)評價體系，房地產(chǎn)企業(yè)是否開發(fā)綠色地產(chǎn)項目和你消費者是否購買這個項目給予按揭貸款給予最重要的參考指標，房地產(chǎn)商企業(yè)購買的時候是購買綠色建筑的話會獲得金融機構(gòu)其他方面的支持。像人民銀行也好，住建部也好都進行了金融機構(gòu)的參與和關(guān)注。
    再看綠色地產(chǎn)發(fā)展的前景，房地產(chǎn)行業(yè)綠色低碳這是不可逆轉(zhuǎn)的潮流了，可以說一些發(fā)達國家他們的商業(yè)操作管理，因為發(fā)達國家你的租賃你沒有福利標準是租不出去的，另外可以看到能源的價格上漲以及科學(xué)綠色的改造對于我們市場統(tǒng)計講有比較客觀的認識帶動綠色建筑經(jīng)濟效益的爆發(fā)，通過在全球范圍的投資比如說世界五百強投資的樓盤必須滿足綠色建筑的標準，這使得成為了建立新型的地產(chǎn)開發(fā)模式了，另是一些主要的企業(yè)包括世界五百強企業(yè)對一些在低碳節(jié)能方面需要做排頭兵樹立榜樣的企業(yè)，需要開發(fā)綠色低碳這樣的企業(yè)來樹立品牌和形象，包括整個開發(fā)商體系中我們的綠地、萬科都是綠色地產(chǎn)的排頭兵，政府的法規(guī)我們最近也出臺了很多的鼓勵綠色地產(chǎn)開發(fā)的實施政策。

    對于投資人來看所有國家在轉(zhuǎn)型過程中早期采取綠色地產(chǎn)都獲得了高的水平，特別是我們中國房地產(chǎn)商開發(fā)商做綠色低碳這樣的城市，而且是科技地產(chǎn)的領(lǐng)導(dǎo)者，雖然綠色地產(chǎn)凈利潤比較難以預(yù)期，但是因為他較高的租金和較高的入住率在交易中獲得的高額利潤是不容置疑的，隨著綠色建筑場地越來越規(guī)范化，國家將綠色建筑標準進入到我們房地產(chǎn)行業(yè)標準，可以說我們很多地方比如說北京、重慶這些地方綠色建筑的標準城市已經(jīng)納入到房地產(chǎn)開發(fā)標準中去。我們綠色地產(chǎn)最大優(yōu)勢是讓租戶和業(yè)主可以達到一個最大利益的共贏，并且給租戶最大笫禱蕁１熱縊滴頤歉嚦萍甲≌肯定比周邊旁邊的樓盤甚至于達到一倍以上的溢價率，這會隨著開發(fā)的成熟會轉(zhuǎn)為一個陳舊建筑的折扣，你沒有滿足綠色地產(chǎn)建筑的話是被賣到非常低廉的價格。
    我們看全國地產(chǎn)商的排名，萬達是榜首，還有萬科，綠地，這三家競爭非常激烈，包括他們?nèi)f達廣場的項目都要強制性執(zhí)行一星級和二星級，一些房地產(chǎn)商已經(jīng)對自己下一階段的規(guī)劃把綠色地產(chǎn)作為開發(fā)目標和開發(fā)方向，綠地80%以上要做七級認證，其他項目還有一些地產(chǎn)商分別的介紹，如果說大家對于后面一些房地產(chǎn)商他們相關(guān)的變化包括他們綠色地產(chǎn)發(fā)展我們可以會后個別探討。謝謝大家！