在中國，哪些因素驅(qū)動(dòng)LEED建筑的發(fā)展？

1. LEED寫字樓的租賃表現(xiàn)持續(xù)優(yōu)于普通寫字樓，綠色投資的匯報(bào)可觀。

中國主要城市LEED寫字樓對比普通寫字樓的租金溢價(jià)中位數(shù)達(dá)25%，LEED認(rèn)證寫字樓平均出租率為81.7%，較普通寫字樓高1.5個(gè)百分點(diǎn)。

此外，在取得LEED認(rèn)證的寫字樓樣本中，鉑金級認(rèn)證寫字樓因其稀缺性和更好的功能性市場表現(xiàn)更高一籌：其平均出租率達(dá)86.7%，且租金較鉑金級以下項(xiàng)目有10%的額外加成。

2.通過綠色改造、降低樓宇運(yùn)營支出，LEED有助于老舊寫字樓提升競爭力。

根據(jù)《World Green Building Trends 2016》公布的調(diào)查結(jié)果，中國受訪者預(yù)計(jì)樓宇通過綠色改造后一年內(nèi)平均可降低運(yùn)營開支4%，五年內(nèi)預(yù)計(jì)平均降幅可達(dá)9%。2015年至今，有20幢優(yōu)質(zhì)寫字樓（平均樓齡為8年，最長為18年）首次獲得LEED既有建筑運(yùn)營和維護(hù)認(rèn)證，面積逾160萬平方米，增長率136%。

3. 對環(huán)境和人才的重視推動(dòng)企業(yè)的綠色寫字樓租賃需求。

企業(yè)公眾形象、人才戰(zhàn)略和企業(yè)社會(huì)責(zé)任是企業(yè)選擇綠色樓宇的三大原因。對空氣質(zhì)量環(huán)境的擔(dān)憂也在近幾年推動(dòng)了包括LEED認(rèn)證在內(nèi)的綠色寫字樓在國內(nèi)不斷普及。在租務(wù)實(shí)踐中，越來越多的租戶在辦公選址中會(huì)詢問樓宇是否具備空氣凈化設(shè)備。

真正的答辯詞出場了————————————————————————

在這里，下文作者希望系統(tǒng)梳理LEED認(rèn)證系統(tǒng)的優(yōu)點(diǎn)和問題，以利于選擇和借鑒。

圖片來源：USGBC官網(wǎng),http:/www.usgbc.org（LEED的官網(wǎng)）

LEED認(rèn)證是什么？

LEED，全稱為Leadership in Energy & Environmental Design，通常譯為“能源及環(huán)境設(shè)計(jì)先鋒獎(jiǎng)”，是由美國綠色建筑委員會(huì)（USGBC）制定的一個(gè)綠色建筑評估體系。依據(jù)建筑在可持續(xù)場址、用水效率、能源與大氣、資源與材料、室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量、創(chuàng)新設(shè)計(jì)與地域優(yōu)先等六大類別的可持續(xù)性表現(xiàn)，由美國綠色建筑研究院（GBCI）提供第三方可量化的評估。現(xiàn)被諸多國家廣泛應(yīng)用，被譽(yù)為“目前世界上最具影響力的高性能綠色建筑可持續(xù)設(shè)計(jì)、建造和運(yùn)營的評估標(biāo)準(zhǔn)”。

自上個(gè)世紀(jì)90年代推出以，LEED一直緊隨綠建技術(shù)和市場的發(fā)展不斷更新。最新版本LEED v4已于2013年11月推出，2016年10月31日之前，項(xiàng)目仍可申請注冊LEED v2009評估系統(tǒng)，或自行選擇最新版LEED v4。新版v4在原有基礎(chǔ)上增加了整合流程、位置與交通、地域優(yōu)先等類別，豐富和完善了評價(jià)指標(biāo)體系。

圖片來源：Green Building and LEED Core Concepts Guide v2009

在評估認(rèn)證過程中，LEED使用有權(quán)重的記分制，滿分為110分。通過評估的建筑，由低到高依次分為認(rèn)證級、銀級、金級和鉑金級四個(gè)級別。其中認(rèn)證級分?jǐn)?shù)需達(dá)到40-49分，銀級為50-59分，金級為60-79分，鉑金級為80分以上。達(dá)到分?jǐn)?shù)最低要求，可獲得相應(yīng)級別的證書和獎(jiǎng)牌。

據(jù)USGBC2012年的年報(bào)統(tǒng)計(jì)，全世界LEED注冊項(xiàng)目中超過50%的建筑面積在美國以外地區(qū)。全球總計(jì)有超過4.9萬個(gè)已注冊和通過認(rèn)證商業(yè)項(xiàng)目，平均每天有18.6萬平方米建筑面積的空間通過LEED認(rèn)證。

圖片來源：USGBC官方微博 數(shù)據(jù)截止到2014年5月1日

中國大陸已成為繼美國本土、加拿大外，世界第三大LEED市場。大陸已通過認(rèn)證的項(xiàng)目中，較著名的包括：科技部節(jié)能示范樓（中國第一座LEED金級認(rèn)證辦公建筑，同時(shí)也是中國第一座通過LEED認(rèn)證的建筑）、深圳萬科中心（中國第一座鉑金級辦公建筑），僑福芳草地項(xiàng)目（中國第一座混合用途 LEED 鉑金級認(rèn)證建筑）、北京第二實(shí)驗(yàn)小學(xué)朝陽學(xué)校（中國第一個(gè)鉑金級學(xué)校建筑）、北京當(dāng)代認(rèn)證（中國第一個(gè)認(rèn)證級綠色社區(qū)）、上海世博會(huì)世博中心（中國第一個(gè)LEED新建建筑金級+綠建三星雙認(rèn)證項(xiàng)目）等。

圖片來源：Green Building and LEED Core Concepts Guide

最新版LEED v4，分為五大評估體系（rating system），即綠色建筑設(shè)計(jì)與施工評估LEED BD+C，綠色室內(nèi)設(shè)計(jì)與施工評估LEED ID+C，綠色建筑運(yùn)營和維護(hù)評估LEED O+M，綠色社區(qū)開發(fā)評估LEED ND，以及住宅認(rèn)證評估 LEED Homes。

每個(gè)評估體系下面，針對不同的建筑類型，有許多細(xì)化的具體分支。LEED對建筑及社區(qū)項(xiàng)目的市場細(xì)分非常細(xì)致，幾乎所有項(xiàng)目都可找到適合申請的類別。

例如，在綠色建筑設(shè)計(jì)與施工LEED BD+C這一體系下，可細(xì)化為針對新建建筑及大型改造(LEED for New Construction and Major Renovations)、建筑主體與外殼(LEED for Core & Shell)、教育建筑(LEED for Schools)、零售業(yè)建筑(LEED for Retail)等，以適應(yīng)不同的項(xiàng)目類型。

圖片來源：Green Building and LEED Core Concepts Guide v4

隨著建筑功能和業(yè)態(tài)的多元發(fā)展，以及LEED市場的不斷成熟推廣，LEED不斷更新評估體系版本，以覆蓋新興細(xì)分市場，如最新的LEED v4相比LEED v2009，就增加了針對數(shù)據(jù)中心、倉庫及配送中心等新建筑類型的評估標(biāo)準(zhǔn)。

圖片來源：USGBC官網(wǎng)） LEED v2009與LEED v4評估體系變化對照

中國已通過LEED認(rèn)證的項(xiàng)目中，以“BD+C”類評估體系最多，占比最大的為辦公類建筑。而社區(qū)類、學(xué)校類等項(xiàng)目類型較少。這主要與申請LEED認(rèn)證后項(xiàng)目獲得的附加升值空間有關(guān)。

圖：中國截止到2014年10月15日已通過LEED認(rèn)證的項(xiàng)目情況 圖片來源：USGBC官網(wǎng)，LEED年度報(bào)表）

關(guān)于LEED，我們有哪些誤會(huì)？

1.“預(yù)認(rèn)證”就是沒有結(jié)果控制的認(rèn)證嗎？

早在幾年前，SOHO中國就做出未來所有開發(fā)項(xiàng)目都要達(dá)到美國LEED標(biāo)準(zhǔn)的承諾，目前擁有12個(gè)已注冊或已通過認(rèn)證的開發(fā)項(xiàng)目。例如，位于上海的SOHO復(fù)興廣場取得的就是綠色建筑設(shè)計(jì)與施工（LEED BD+C）評估體系大類內(nèi)建筑主體與外殼（CS）評估類別的金級認(rèn)證，而望京SOHO目前取得的是該類別的金級預(yù)認(rèn)證。

所謂預(yù)認(rèn)證(LEED Pre-Certification)，是指申請?jiān)u估的項(xiàng)目已處于審查過程，最終有可能通過所申請級別的認(rèn)證。目前，中國有許多開發(fā)商出于營銷造勢的目的，故意將LEED預(yù)認(rèn)證與LEED認(rèn)證混為一談，但二者根本不是一個(gè)概念。授予預(yù)認(rèn)證有利于開發(fā)商盡早開展商業(yè)宣傳，但不等于項(xiàng)目通過了LEED認(rèn)證。項(xiàng)目完成后，申請者必須更新完整的證明文件。

申請預(yù)認(rèn)證與正式認(rèn)證的流程完全一致，都是在項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段開始提交各項(xiàng)證明資料。唯一區(qū)別在于，隨著設(shè)計(jì)、施工g運(yùn)營等過程的不斷推進(jìn)，可獲得的分?jǐn)?shù)是不斷增加的，預(yù)認(rèn)證不必等到全過程結(jié)束拿到所有分?jǐn)?shù)，而是當(dāng)分?jǐn)?shù)超過申請級別最低分?jǐn)?shù)的一定百分比后即可提前申請“預(yù)認(rèn)證”。拿到預(yù)認(rèn)證，即可盡早開始商業(yè)宣傳，以利于提高租金、售價(jià)，同時(shí)開發(fā)商需繼續(xù)更新資料以獲得更多達(dá)標(biāo)分?jǐn)?shù)。

黃鳴先生在上述“太冤枉”一文中，批評他參觀的望京SOHO項(xiàng)目，“百萬重金認(rèn)證的LEED僅是一個(gè) 預(yù)認(rèn)證 ，幾乎沒有結(jié)果控制”，“LEED認(rèn)證在流程上也極不嚴(yán)謹(jǐn)，僅靠設(shè)計(jì)和證明材料，以及建設(shè)過程再有幾個(gè)證明文件就可以得到，這是典型 預(yù)認(rèn)證 ”。顯然，黃先生對“預(yù)認(rèn)證”的含義理解是錯(cuò)誤的。

2.LEED僅靠提供申請文件就可以獲得認(rèn)證嗎？怎樣實(shí)現(xiàn)過程和結(jié)果控制？

美國綠色建筑認(rèn)證研究院（GBCI），是通過審查申請認(rèn)證項(xiàng)目的各項(xiàng)文件資料來完成LEED認(rèn)證的。那么，是否如黃鳴先生所說，“LEED認(rèn)證，這么大的一個(gè)建筑系統(tǒng)，就 幾份資料 遞過去就能認(rèn)證了，這簡直就是當(dāng)兒戲一般”？

LEED實(shí)行的是打分制，以LEED評估體系的七大評估類別之一的“能源與大氣”這一分類為例，望京SOHO若要在該評估類別獲得分?jǐn)?shù)，需提交的審查文件以及可以采取的策略包括：

“能源與大氣”類適用的可持續(xù)策略 圖片來源：Green Building and LEED Core Concepts Guide v2009

1）通過仿真計(jì)算、模型模擬實(shí)現(xiàn)能源效率優(yōu)化

LEED建議，采取優(yōu)化建筑朝向、將能源負(fù)荷轉(zhuǎn)移到非高峰時(shí)段、改善建筑外圍護(hù)結(jié)構(gòu)等減少能源成本的策略，并利用相關(guān)能源模型進(jìn)行仿真模擬。

比如，依據(jù)日照原理，合理確定建筑位置與朝向，使其能接收更多的太陽輻射熱能；采用建筑物內(nèi)智能電網(wǎng)終端技術(shù)、蓄能空調(diào)設(shè)備等，將高峰用電轉(zhuǎn)移到非高峰時(shí)段；改善外圍護(hù)結(jié)構(gòu)，普通建筑采用改善墻體保溫隔熱性能，屋頂采用高反射材料或做屋頂綠化，提升門窗氣密性等手段。

對超高層建筑來說，d璃幕墻優(yōu)化是圍護(hù)結(jié)構(gòu)節(jié)能的重點(diǎn)。如望京SOHO采用的雙銀LOW- E玻璃，其綜合節(jié)能效率遠(yuǎn)優(yōu)于普通LOW- E玻璃，具有極高的可見光透過率和極低的太陽能透過率，夏季能有效阻擋外界熱量進(jìn)入，從而減少空調(diào)能耗。

達(dá)到一定節(jié)能水平的項(xiàng)目[如符合美國采暖制冷與空調(diào)工程師學(xué)會(huì)（ASHRAE）制定的相關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范指南，或新建筑研究院高級建筑核心性能指南中的節(jié)能表現(xiàn)要求]，將獲得分?jǐn)?shù)。建筑能耗模擬，是世界各國綠色建筑為實(shí)現(xiàn)節(jié)能目標(biāo)普遍采用的工具和手段，對節(jié)能的結(jié)果控制有重要意義。