加快發(fā)展多層次保障性租賃住房體系

習(xí)近平總書記在黨的十九大和二十大報告中均強(qiáng)調(diào)，“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居”。保障性租賃住房是租購并舉住房制度的重要組成部分，也是以習(xí)近平同志為核心的黨中央著眼于解決大城市住房突出問題作出的重大戰(zhàn)略部署。2021年國家出臺保障性租賃住房政策以來，上海市委、市政府高度重視、積極落實，全市各相關(guān)部門按照開局就是決戰(zhàn)、起步就是沖刺的精神，全力以赴推進(jìn)保障性租賃住房建設(shè)供應(yīng)各項工作，取得了一系列成績。

  習(xí)近平總書記去年考察上海期間，專程前往保障性租賃住房社區(qū)“新時代城市建設(shè)管理者之家”考察調(diào)研，并指出：“外來務(wù)工人員來上海作貢獻(xiàn)，同樣是城市的主人。要踐行人民城市理念，不斷滿足人民群眾對住房的多樣化、多元化需求，確保外來人口進(jìn)得來、留得下、住得安、能成業(yè)?！边@為我們進(jìn)一步推進(jìn)保障性租賃住房高質(zhì)量發(fā)展，在上海城市高質(zhì)量發(fā)展中積極貢獻(xiàn)力量，把新思想新理論轉(zhuǎn)化為推動人民群眾宜居安居的生動實踐，指明了方向。

  人人住有所居，是人民對美好生活的向往的基礎(chǔ)性組成部分。

  1、把發(fā)展保障性租賃住房作為城市住房體系建設(shè)的重中之重

  黨中央、國務(wù)院高度重視保障性租賃住房工作。2019年以來，為加快解決新市民、青年人的住房困難問題，相繼推出一系列重要舉措，明確了保障性租賃住房的基礎(chǔ)制度和支持政策。上海是人口凈流入的超大城市，從第七次人口普查數(shù)據(jù)看，有近千萬常住人口有租賃需求。青年人是城市的希望和未來，各類引進(jìn)人才和公共服務(wù)行業(yè)務(wù)工人員等新市民是城市中不可或缺的力量，解決好他們的安居問題，關(guān)系到城市活力和未來發(fā)展，也彰顯城市溫度和包容。

  上海市委、市政府認(rèn)真踐行人民城市理念，把加快發(fā)展保障性租賃住房作為政治責(zé)任和自覺行動，盡最大努力讓來滬新市民、青年人享有品質(zhì)生活、感受城市溫度、擁有歸屬認(rèn)同，以安居宜居提升城市競爭力和軟實力。

  對照國家要求，本市將面向新市民、青年人供應(yīng)的公租房、單位租賃房和各類享受政策支持的租賃住房全面納入保障性租賃住房管理，計劃“十四五”期間全市新增建設(shè)籌措保障性租賃住房47萬套(間)以上，達(dá)到同期新增住房供應(yīng)總量的40%以上；到“十四五”期末，全市累計建設(shè)籌措保障性租賃住房總量達(dá)到60萬套(間)以上，其中形成供應(yīng)40萬套(間)以上，全面健全完善從“一張床”“一間房”到“一套房”的多層次租賃住房供應(yīng)體系和“租購并舉”的住房保障制度。其中，“十四五”期間規(guī)劃的新增建設(shè)籌措數(shù)量，是“十四五”前十年本市公共租賃住房累計建設(shè)籌措總量的3.4倍。截至2023年底，全市“十四五”期間已累計建設(shè)籌措保障性租賃住房32.9萬套(間)，完成“十四五”規(guī)劃新增總量的70%；保障性租賃住房已累計建設(shè)籌措46.6萬套(間)、供應(yīng)28.5萬套(間)，分別為“十四五”期末規(guī)劃量的78%和71%。相較于“十三五”，租賃類保障房增加了2.6倍，有效提升了新市民、青年人的住房滿意度和居住品質(zhì)。同時，不斷提升保障性租賃住房的相關(guān)配套標(biāo)準(zhǔn)，制定出臺10余項配套政策細(xì)則和2項保障性租賃住房設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)。保障性租賃住房專業(yè)化、規(guī)范化的管理，有效引導(dǎo)了本市租賃住房市場的有序穩(wěn)定發(fā)展。

  在實施過程中，本市通過定向掛牌和協(xié)議出讓等方式拿出優(yōu)質(zhì)土地資源，加快建設(shè)保障性租賃住房。截至2023年底，全市已累計供應(yīng)租賃住房用地222幅，總建筑面積約1900萬平方米，可提供住房超過25萬套。

  2、讓新市民、青年人“租得到、租得近、租得起、租得穩(wěn)、租得好”

  上海在推進(jìn)保障性租賃住房建設(shè)供應(yīng)過程中，深入聚焦新市民、青年人租賃需求堵點、痛點和難點問題，確立“租得到、租得近、租得起、租得穩(wěn)、租得好”的“五個租”目標(biāo)，創(chuàng)新實施保障性租賃住房各項政策舉措。

  (一)多措并舉籌集房源，實現(xiàn)“租得到”。本市認(rèn)真貫徹“多主體供給、多渠道保障”部署要求，努力克服土地資源稟賦的不足，細(xì)化落地保障性租賃住房規(guī)劃土地方面的支持政策，打通五種房源建設(shè)籌措渠道。

  一是供應(yīng)租賃住房用地以及利用企事業(yè)單位自有閑置土地轉(zhuǎn)型為租賃住房用地新建。利用企事業(yè)單位自有閑置土地建設(shè)的，變更土地用途，不補(bǔ)繳土地價款，原劃撥的土地可繼續(xù)保留劃撥方式。如中國航發(fā)商用航空發(fā)動機(jī)有限責(zé)任公司利用自有存量土地建設(shè)籌措1070套保障性租賃住房。

  二是在商品住房中配建。實行新建商品住房中配建不少于5%的保障性住房無償移交政府；配建不少于15%的租賃住房由開發(fā)企業(yè)自持。截至2023年底，配建方式共建設(shè)籌措保障性租賃住房約5萬套，已供應(yīng)約3萬套，平均出租率達(dá)92.1%。

  三是利用企事業(yè)單位非居住存量房屋改建。改建項目由區(qū)政府組織區(qū)房管、建管、規(guī)資、消防、公安、環(huán)保、供水、供電等部門和單位聯(lián)合會審后予以預(yù)認(rèn)定；改建工程實施納入建筑裝飾裝修工程規(guī)范管理；改建完成經(jīng)聯(lián)合驗收后，再出具正式項目認(rèn)定書。改建類項目實施堅持結(jié)構(gòu)、消防、治安“三個安全”，土地性質(zhì)、房屋性質(zhì)、建筑容量“三個不變”，以及房屋權(quán)屬清晰合法等原則，并將安全要求納入施工圖審查環(huán)節(jié)，依托審圖機(jī)構(gòu)專業(yè)力量從設(shè)計源頭確保項目改建安全。

  四是產(chǎn)業(yè)類項目配套建設(shè)。以園區(qū)集中建設(shè)為主、企業(yè)自行建設(shè)為輔。對園區(qū)內(nèi)統(tǒng)一集中建設(shè)保障性租賃住房的地塊，按“四類住宅組團(tuán)用地(Rr4)”進(jìn)行規(guī)劃管理。對園區(qū)內(nèi)擁有自有工業(yè)倉儲用地的企業(yè)，可按照15%配套指標(biāo)自行建設(shè)保障性租賃住房，并主要支持符合產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向的大型企業(yè)。

  五是利用集體經(jīng)營性建設(shè)用地建設(shè)。探索通過農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織自建、與專業(yè)機(jī)構(gòu)合作建設(shè)以及集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓(入市流轉(zhuǎn))等三種不同方式建設(shè)租賃住房，符合條件的納入保障性租賃住房管理。

  (二)科學(xué)規(guī)劃空間布局，實現(xiàn)“租得近”。認(rèn)真踐行“把最好的資源給人民”的理念，堅持規(guī)劃先行、科學(xué)布局、職住平衡，根據(jù)保障性租賃住房發(fā)展總體目標(biāo)，編制完成《上海市“十四五”保障性租賃住房發(fā)展專項規(guī)劃》，將47萬套(間)新增建設(shè)籌措的保障性租賃住房全面規(guī)劃落地并上圖。落實本市“中心輻射、兩翼齊飛、南北轉(zhuǎn)型、新城發(fā)力”的空間格局優(yōu)化戰(zhàn)略，在布局上向新城、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、軌道交通站點周邊和人口導(dǎo)入?yún)^(qū)域聚焦。尤其是新城建設(shè)，以穩(wěn)定就業(yè)、穩(wěn)定居住為導(dǎo)向，結(jié)合產(chǎn)業(yè)發(fā)展、人口導(dǎo)入、人才成長不同階段居住需求，適度提高保障性租賃住房在新增住房供應(yīng)中的占比，將新城軌交站點600米范圍內(nèi)70%以上新增住宅用地用于保障性租賃住房，努力把新城建設(shè)成為住房發(fā)展的民生福祉之城。

  (三)控制租金、優(yōu)化戶型，實現(xiàn)“租得起”。本市對保障性租賃住房租金初次定價和調(diào)價漲幅實行“雙控”，穩(wěn)定保障對象預(yù)期，確保實現(xiàn)“租戶可負(fù)擔(dān)”的目標(biāo)。面向社會供應(yīng)的項目，初次定價在同地段同品質(zhì)市場租賃住房租金的九折以下，后續(xù)調(diào)價每年漲幅最高不超5%；面向本園區(qū)、本單位、本系統(tǒng)職工定向供應(yīng)的項目，租金可進(jìn)一步降低。同時，結(jié)合人才安居政策的實施，鼓勵屬地政府、用人單位等向符合條件的對象發(fā)放租房補(bǔ)貼。戶型也是降低租賃成本的關(guān)鍵所在。本市嚴(yán)格執(zhí)行保障性租賃住房以建筑面積不超過70平方米的小戶型為主的政策，全市保障性租賃住房套均面積控制在50-60平方米左右。

  (四)穩(wěn)定租期、健全配套，實現(xiàn)“租得穩(wěn)”。租期不穩(wěn)定是新市民、青年人租房的痛點。本市保障性租賃住房租賃合同期限原則上不少于1年、不超過3年；合同到期經(jīng)復(fù)核仍符合準(zhǔn)入條件即可續(xù)租，不設(shè)最長保障總年限；不再符合準(zhǔn)入條件的，房源退出，周轉(zhuǎn)使用。實現(xiàn)安心租賃，保障承租人就地享受公共服務(wù)的權(quán)利也是關(guān)鍵所在。本市明確，保障性租賃住房承租人及居住使用人可以按規(guī)定在租賃房屋所在地辦理居住登記、《上海市居住證》(非本市戶籍)及社區(qū)公共戶落戶(本市戶籍)，并相應(yīng)享受未成年子女義務(wù)教育等基本公共服務(wù)。

  (五)提升品質(zhì)、優(yōu)化服務(wù)，實現(xiàn)“租得好”。本市堅持“建管并重”理念，積極打造“小戶型、全功能、悅生活”的保障性租賃住房。在建設(shè)上，根據(jù)新市民、青年人需求特點，精心設(shè)計戶型，高標(biāo)準(zhǔn)配置公共空間和配套設(shè)施；開展保障性租賃住房房型設(shè)計大賽，出臺保障性租賃住房新建和改建設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)。在管理上，保障性租賃住房全面納入城市網(wǎng)格化管理和社區(qū)(居村委)管理服務(wù)范圍，實施黨建引領(lǐng)社區(qū)治理行動，打造“有溫度”的保障性租賃住房社區(qū)。

  3、創(chuàng)新打造“新時代城市建設(shè)者管理者之家”“一張床”示范項目

  關(guān)心關(guān)愛城市一線勞動者，解決好他們在上海就業(yè)期間的安居宜居問題，是深入踐行人民城市理念、順應(yīng)高質(zhì)量發(fā)展、調(diào)動勞動者積極性投身中國式現(xiàn)代化建設(shè)的緊迫需要。隨著上海成片舊改全面完成、“兩舊一村”改造加速、城市更新深入推進(jìn)，以及《上海市住房租賃條例》的實施，房屋品質(zhì)全面提升，這一要求將更加明顯。當(dāng)前上海保障性租賃房已形成“一套房、一間房、一張床”供應(yīng)體系，但主要以“一套房、一間房”為主。立足當(dāng)前、著眼長遠(yuǎn)，要謀劃好“一張床”供應(yīng)體系，更好保障收入相對較低的勞動群體。

  2023年以來，上海積極打造“新時代城市建設(shè)者管理者之家”項目，由市建設(shè)交通工作黨委、市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委、市房屋管理局牽頭，圍繞引入社會力量參與投資建設(shè)運營，千方百計挖掘各類資源，“建設(shè)一批、改造一批、籌措一批”低租金、可負(fù)擔(dān)的“新時代城市建設(shè)者管理者之家”。

  該項目是以宿舍床位供應(yīng)為主的租賃住房項目，是“一張床、一間房、一套房”多層次租賃住房供應(yīng)體系的重要組成部分和示范標(biāo)桿項目。主要面向建筑施工、環(huán)衛(wèi)綠化、市政養(yǎng)護(hù)、保安保潔、快遞外賣、物業(yè)、家政、醫(yī)護(hù)等城市建設(shè)、運行保障和市民生活服務(wù)保障等行業(yè)一線人員，以及來滬新就業(yè)、初創(chuàng)業(yè)的人員。建設(shè)配套上以四人一間、帶有獨立衛(wèi)浴設(shè)施的宿舍為主，合理配置雙人間、單人間，因地制宜配備共享空間和公共設(shè)施。運營管理上，由社會力量參與投資建設(shè)運營，用人單位共享租賃，供員工拎包入住，納入基層社區(qū)治理。項目優(yōu)先布局在配套成熟、交通便利、產(chǎn)業(yè)集中、人口導(dǎo)入等區(qū)域。人均床位租金基本控制在入住人員收入的10%—15%。

  2023年以來，上海試點從既有保租房中遴選籌措首批1.1萬張床位并向社會供應(yīng)，租金控制在500—1000元/月/床，推動這項工作取得了階段性成效。2023年11月29日，習(xí)近平總書記到閔行區(qū)“新時代城市建設(shè)者管理者之家”考察，給予充分肯定。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部也在不同場合多次專題介紹和推廣上海發(fā)展保障性租賃住房和“新時代城市建設(shè)者管理者之家”的經(jīng)驗做法。

  4、健全工作機(jī)制，完善政策體系，確保保障性租賃住房工作高效有序推進(jìn)

  一是健全領(lǐng)導(dǎo)機(jī)制。堅持市區(qū)協(xié)同、部門聯(lián)動，按照國家要求，成立市、區(qū)兩級保障性租賃住房工作領(lǐng)導(dǎo)小組，由政府分管領(lǐng)導(dǎo)任組長，形成政府牽頭、多部門參與的保障性租賃住房聯(lián)合推進(jìn)機(jī)制。全市47萬套(間)保障性租賃住房新增建設(shè)籌措目標(biāo)任務(wù)向各區(qū)、各部門雙向分解，進(jìn)行雙重考核。

  二是建立“1+11”政策體系。上海把建章立制作為發(fā)展保障性租賃住房的基礎(chǔ)性工作抓緊抓實，基本構(gòu)建形成了覆蓋保障性租賃住房規(guī)劃、建設(shè)、管理、服務(wù)全生命周期的“1+11”政策體系。其中，“1”是由市政府辦公廳印發(fā)的《關(guān)于加快發(fā)展本市保障性租賃住房的實施意見》，“11”是由市政府各相關(guān)部門分別制定出臺的項目認(rèn)定、土地供應(yīng)、建設(shè)管理、改建納管、園區(qū)配套、稅費優(yōu)惠、租金定價、供應(yīng)管理、租賃服務(wù)等各項配套政策細(xì)則。此外，2022年11月，市人大常委會審議通過地方性法規(guī)《上海市住房租賃條例》，特別設(shè)置保障性租賃住房專章，為保障性租賃住房規(guī)范管理提供了更為有力的法治支撐。

  三是完善規(guī)劃建設(shè)管理一體化推進(jìn)模式。堅持規(guī)劃引領(lǐng)，一張藍(lán)圖干到底，確保項目可落地、可實施。把保障性租賃住房建設(shè)納入“綠色通道”，作為市重大工程，舉全市之力推進(jìn)，確保項目加快開工、加快供應(yīng)。加強(qiáng)部門協(xié)同管理，以項目認(rèn)定書銜接財政、稅收、金融、水電氣等各相關(guān)部門，確保各項支持政策落實到位。

  四是建設(shè)住房租賃管理服務(wù)信息平臺。構(gòu)建“三個一”體系，即一個住房租賃信息平臺門戶，一個涵蓋各類租賃住房、租賃主體的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫，一個以“我要租房”為主題的民生服務(wù)場景。按照市委、市政府全面推進(jìn)城市數(shù)字化轉(zhuǎn)型的總體要求，積極對接“一網(wǎng)通辦”“一網(wǎng)統(tǒng)管”平臺，推進(jìn)保障性租賃住房房源發(fā)布、申請審核、合同網(wǎng)簽及提取住房公積金支付租金、辦理居住證等公共服務(wù)“全程網(wǎng)辦”，不斷優(yōu)化保障對象租賃體驗。

  5、加強(qiáng)統(tǒng)籌、攻堅克難，持續(xù)推動保障性租賃住房更好更穩(wěn)發(fā)展

  根據(jù)市委、市政府決策部署，2024年全市計劃新增建設(shè)籌措保障性租賃住房7萬套(間)、供應(yīng)5萬套(間)，新增籌措供應(yīng)“新時代城市建設(shè)者管理者之家”床位3萬張以上。2025年要全面完成“十四五”規(guī)劃各項目標(biāo)，任務(wù)仍然艱巨。下一步，本市將繼續(xù)圍繞目標(biāo)，多措并舉，持續(xù)推動保障性租賃住房更好更穩(wěn)發(fā)展。

  (一)堅持建管并重，積極推進(jìn)建設(shè)籌措和規(guī)范管理協(xié)同發(fā)力。經(jīng)過多年發(fā)展，本市保障性租賃住房工作重心已從以建設(shè)籌措為主到逐步發(fā)展到建設(shè)籌措和供應(yīng)管理并重，要主動適應(yīng)變化趨勢和工作重心轉(zhuǎn)移，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)推進(jìn)各項工作，不斷提升管理服務(wù)水平。繼續(xù)根據(jù)“十四五”發(fā)展規(guī)劃和市場租賃需求情況，統(tǒng)籌謀劃，做好年度任務(wù)分解和績效考核；按照多層次供應(yīng)體系要求，聚焦目標(biāo)群體，強(qiáng)化精準(zhǔn)供應(yīng)；以信息系統(tǒng)為抓手，依托“制度+科技”，進(jìn)一步提升管理服務(wù)水平。

  (二)強(qiáng)化探索創(chuàng)新，努力破解“一張床”可持續(xù)發(fā)展機(jī)制難題。把實現(xiàn)人民安居宜居，滿足人民群眾多樣化、多元化住房需求作為“永恒課題”，健全“新時代城市建設(shè)者管理者之家”工作推進(jìn)機(jī)制；深入分析發(fā)展中的土地、建設(shè)、運營成本等裉節(jié)難點問題，總結(jié)推廣本市保障性租賃住房項目發(fā)行經(jīng)驗，創(chuàng)新實現(xiàn)資金平衡、資本循環(huán)、滾動推進(jìn)的可持續(xù)發(fā)展機(jī)制模式；重點聚焦“一江一河”、五個新城、南北轉(zhuǎn)型、東方樞紐等建設(shè)任務(wù)較為集中的地區(qū)，通過盤活閑置土地房屋資源、梳理“兩舊一村”改造中的非居存量房屋、建立從既有保租房遴選掛牌長效機(jī)制、加大“平急兩用”設(shè)施轉(zhuǎn)化力度、推動工地紅線外臨時設(shè)施迭代升級，成規(guī)模打造更多低租金、可負(fù)擔(dān)的“一張床”產(chǎn)品，真正讓新時代的城市運行一線建設(shè)者管理者都能“進(jìn)得來、留得下、住得安、能成業(yè)”。

  (三)加強(qiáng)政策評估，科學(xué)研判供給需求，促進(jìn)保障與市場協(xié)調(diào)發(fā)展。結(jié)合不同區(qū)域特征、市場變化趨勢等情況，合理安排項目上市時間和供應(yīng)節(jié)奏，推動全市面上供應(yīng)工作平穩(wěn)有序開展。深入分析研判保障性租賃住房與市場化租賃住房關(guān)系，在發(fā)揮保障性租賃住房對租賃市場示范引領(lǐng)作用的同時，促進(jìn)保障與市場協(xié)調(diào)有序發(fā)展。做好“十四五”發(fā)展規(guī)劃評估，全面啟動“十五五”規(guī)劃布局研究，進(jìn)一步推進(jìn)本市保障性租賃住房高質(zhì)量發(fā)展。