政策傾斜綠色地產(chǎn)商機(jī)浮現(xiàn) 新綠標(biāo)高門檻發(fā)展待扶持

    中國城鎮(zhèn)化的進(jìn)程徐徐加速，高速發(fā)展的城市帶來的是灰霾的空氣、擁堵的交通、以及接近飽和的人群。在快速工業(yè)化的時代，隨著鼓勵政策的落地以及標(biāo)桿企業(yè)不遺余力的推動，綠色地產(chǎn)正在灰色經(jīng)濟(jì)中爆發(fā)出勃勃生機(jī)，房地產(chǎn)行業(yè)正在瞭望“綠金”時代的曙光。

綠色地產(chǎn)獲頂層設(shè)計(jì)支持 綠色建筑比重將增至50%

    在今年3月的全國兩會上，國務(wù)院總理李克強(qiáng)在政府工作報告中指出，實(shí)施建筑能效提升、節(jié)能產(chǎn)品惠民工程，發(fā)展清潔生產(chǎn)、綠色低碳技術(shù)和循環(huán)經(jīng)濟(jì)，提高應(yīng)對氣候變化能力。強(qiáng)化節(jié)水、節(jié)材和資源綜合利用。加快開發(fā)應(yīng)用節(jié)能環(huán)保技術(shù)和產(chǎn)品，把節(jié)能環(huán)保產(chǎn)業(yè)打造成生機(jī)勃勃的朝陽產(chǎn)業(yè)。隨后國務(wù)院副總理張高麗在中國環(huán)科院和環(huán)監(jiān)總站調(diào)研時強(qiáng)調(diào)要“推進(jìn)生產(chǎn)方式生活方式和消費(fèi)模式綠色轉(zhuǎn)型”。

    建筑業(yè)是我國能源消耗的大戶，行業(yè)能耗約全社會能源消費(fèi)的30%。目前，我國95%以上的既有建筑是高耗能建筑，能耗水平與國際先進(jìn)水平差距較大。

    2004年我國“十一五”計(jì)劃提出“建設(shè)資源節(jié)約型、環(huán)境友好型社會”住建部也相應(yīng)提出“四節(jié)一環(huán)保省地型住宅”的房地產(chǎn)開發(fā)思路。隨后2006年7月住建部又推出了《綠色建筑評價標(biāo)準(zhǔn)》，將節(jié)能、綠色、創(chuàng)新納入到建設(shè)部科技司2006年的工作重點(diǎn)，綠色建筑也正式有了國家標(biāo)準(zhǔn)。截至2013年底，全國共評出綠色建筑標(biāo)識項(xiàng)目1446個，綠色建筑面積達(dá)到1.6億平方米。

    國家住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部科技發(fā)展促進(jìn)中心副主任梁俊強(qiáng)表示，綠色建筑這個概念提出已經(jīng)有了十年時間了，他在我們國家整個發(fā)展進(jìn)程當(dāng)中是一個必然趨勢。

2013年年初，國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)了國家發(fā)改委、住建部的《綠色建筑行動方案》，要求在“十二五”期間，我國要完成新建綠色建筑10億平方米，到2015年末，20%的城鎮(zhèn)新建建筑達(dá)到綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)要求，綠色建筑正式升級成為國家戰(zhàn)略。今日出臺的《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014—2020）》也提出，城鎮(zhèn)綠色建筑占新建建筑比重要從2012年的2%提升到2020年的50%。

    根據(jù)《綠色建筑行動方案》《“十二五”綠色建筑和綠色生態(tài)城區(qū)發(fā)展規(guī)劃》的要求，從今年起，政府投資的國家機(jī)關(guān)、學(xué)校、醫(yī)院、博物館、科技館、體育館等建筑，直轄市、計(jì)劃單列市及省會城市的保障性住房，以及單體建筑面積超過2萬平方米的機(jī)場、車站、賓館、飯店、商場、寫字樓等大型公共建筑，都要全面執(zhí)行綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)。

   “這就意味著今年大中城市非綠色建筑將不予批準(zhǔn)建設(shè)?！弊》砍青l(xiāng)建設(shè)部建筑節(jié)能與科技司副司長韓愛興韓愛興介紹。

    綠色地產(chǎn)受到業(yè)界的高度重視，為綠色建筑行業(yè)帶來了巨大的市場需求和增長空間，未來綠色地產(chǎn)獲得更好的盈利空間也只是時間問題。

綠色建筑將入2.0時代 高門檻新國標(biāo)更需政策扶持

    今年5月，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布公告，批準(zhǔn)《綠色建筑評價標(biāo)準(zhǔn)》為國家標(biāo)準(zhǔn)，自2015年1月1日起實(shí)施。原《綠色建筑評價標(biāo)準(zhǔn)》同時廢止。

    新標(biāo)準(zhǔn)主要在“定位與原則”和“評價方法”上做了調(diào)整。新國標(biāo)將標(biāo)準(zhǔn)適用范圍由住宅建筑和公共建筑中的辦公建筑隕桃到ㄖ和旅館建筑，擴(kuò)展至各類民用建筑；明確將評價分為設(shè)計(jì)評價和運(yùn)行評價；在節(jié)地、節(jié)能、節(jié)材、節(jié)水、室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量和運(yùn)營管理六類指標(biāo)基礎(chǔ)上，增加施工管理的新指標(biāo)。

    目前接受綠標(biāo)認(rèn)證的項(xiàng)目主要以商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目為主，并且是自愿性的，近幾年中，每年的新增綠標(biāo)的認(rèn)證名單在100個左右。

    世界上對于綠色建筑的認(rèn)證標(biāo)準(zhǔn)主要有美國的LEEDs系，英國的BREEAM體系，加拿大的“綠色建筑挑戰(zhàn)”GBTOOL，日本的建筑物綜合環(huán)境性能評價體系CASBEE體系等，幾乎每一個國家都有一套自己的認(rèn)證標(biāo)準(zhǔn)，而其中的LEED體系又被認(rèn)為是目前在世界各國的各類建筑環(huán)保評估、綠色建筑評估以及建筑可持續(xù)性評估標(biāo)準(zhǔn)中最完善、最有影響力s評估標(biāo)準(zhǔn)。

目前，符合中國綠標(biāo)建筑的項(xiàng)目廣東97個，北京77個以及上海74個，而同時北京、上海和廣東擁有LEED標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目分別有126個、171個和86個，可以說在一線城市中LEED標(biāo)準(zhǔn)影響力大s我國的綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)。

   “LEED其最成功之處不在于綠色理念，而在于商業(yè)運(yùn)作?！鼻迦A大學(xué)建筑學(xué)院副院長朱穎心這樣解釋。

    綠色地產(chǎn)發(fā)展的三重基本底線是人本、環(huán)境和利潤，在房地產(chǎn)行業(yè)向綠色低碳轉(zhuǎn)型的過程中，決定性因素在于房企的主觀意愿，而這個主觀意愿實(shí)際上取決于三方合力的作用：一是社會責(zé)任對房企的約束，政府的宏觀調(diào)控政策，綠色p準(zhǔn)及規(guī)范的導(dǎo)向；二是部分消費(fèi)者對綠色低碳地產(chǎn)的需求；三是傳統(tǒng)地產(chǎn)的利潤需求。

    在北京、上海等一線城市和主要省會城市中，綠色建筑認(rèn)證已經(jīng)成為高品質(zhì)項(xiàng)目的基本要求p但在眾多的中小城市中，開發(fā)商主要關(guān)注項(xiàng)目利潤回報，綠色建筑難有發(fā)展的市場。萬科[簡介 最新動態(tài)]、萬達(dá)[簡介 最新動態(tài)]、綠地、招商[簡介 最新動態(tài)]等品牌房企已經(jīng)在積極探索適合自己的綠色地產(chǎn)道路，但一些投資規(guī)模較小的開發(fā)商由于資金或者技術(shù)上的限制對綠色建筑熱情不高。而且目前國內(nèi)的綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)主要以商業(yè)項(xiàng)目為主，除了一些商業(yè)客戶對產(chǎn)品要求比較高外普通消費(fèi)者對綠色建筑產(chǎn)品關(guān)注度并不高。未來我國的綠色建筑如何有效的推廣并進(jìn)行很好地市場運(yùn)作是未來很長時間內(nèi)需要解決的問題。

    “即使是在美國這樣有多年實(shí)踐和LEED這樣非常嚴(yán)格的系統(tǒng)，綠色建筑的普及程度也是不高的?！盨KYLINE思凱來國際總裁兼首席設(shè)計(jì)師李濤認(rèn)為，在美國或者西方，真正能達(dá)到零排放的社區(qū)也是鳳毛麟角的?，F(xiàn)在我們設(shè)定的門檻<高，讓很多人覺得離自己很遙遠(yuǎn)，同時也讓居住者和開發(fā)商認(rèn)為綠色建筑就是一個賣點(diǎn)，對未來的居住和運(yùn)營沒有益處，因此需要更多的鼓勵和支持。

    “在任何國家，綠色建筑的<導(dǎo)者都是政府”，李濤表示，但是并不建議做高造價的產(chǎn)品，綠色建筑是需要一點(diǎn)一點(diǎn)來的，從一些標(biāo)桿企業(yè)，從一些優(yōu)秀的業(yè)主開始。中國作為一個發(fā)展中國家我們不可能用一些特別昂貴的材料，就像萬科中心實(shí)際上是一個標(biāo)桿，但是由于他的造價和對成本的提升，普及意義不是特別大<綠色建筑并不一定是特別宏大的系統(tǒng)，更多是一點(diǎn)小小的貢獻(xiàn)，一點(diǎn)小小的設(shè)計(jì)。結(jié)合中國發(fā)展的國情，我們不能用美國的昂貴的、高造價、高投入、高科技的節(jié)能，這不是適合中國的發(fā)展模式。中國目前應(yīng)該采用一些可接受的造價和比較先進(jìn)的理念來推動綠色建筑可能會更適合一些，“<其讓建筑穿上特別昂貴的綠色的表皮的衣服，不如你在建筑和環(huán)境之間做很好的平衡?！?/span>

漸進(jìn)式轉(zhuǎn)型房企爭當(dāng)“綠巨人” 高成本下綠色地產(chǎn)發(fā)展入困局

    1999年以來，一些地產(chǎn)企業(yè)陸續(xù)開始了結(jié)合自身特點(diǎn)的漸進(jìn)式的綠色轉(zhuǎn)型歷程，在萬科、綠地、招商等品牌企業(yè)的帶領(lǐng)下，一批房地產(chǎn)企業(yè)紛紛以各種的領(lǐng)域進(jìn)入綠色地產(chǎn)行業(yè)中來。

    1999年，萬科在深圳成立建筑研究中心，致力于新材料、新技術(shù)、新工藝的研究。伴隨著外部環(huán)境變化和自身認(rèn)知與實(shí)踐的累積，逐漸轉(zhuǎn)向?qū)G色建筑的研發(fā)。2005年萬科制定了節(jié)能、節(jié)水的管理辦n及系統(tǒng)技術(shù)方案，形成了環(huán)境策略。萬科在住宅產(chǎn)品開發(fā)和能技術(shù)運(yùn)用的實(shí)踐過程中選擇了住宅產(chǎn)業(yè)化作為其實(shí)現(xiàn)路徑，為此萬科在東莞和北京成立住宅產(chǎn)業(yè)化生產(chǎn)基地。

    招商地n則在2004年直接提出了“綠色地產(chǎn)”理念，并出版了《綠色地產(chǎn)之路》一書，對綠色地產(chǎn)進(jìn)行了有效詮釋——“符合可持續(xù)發(fā)展理念的房地產(chǎn)活動，并通過綠色地產(chǎn)的實(shí)施來實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)、環(huán)境、社會三者之間的和諧統(tǒng)一”。

    2008年，萬通地產(chǎn)正式對外發(fā)布綠色公司戰(zhàn)略，從綠色價值觀、綠色行為方式、綠色產(chǎn)品與服務(wù)三個方面系統(tǒng)推進(jìn)。萬通地產(chǎn)通過創(chuàng)建萬通公益基金會、成立萬通地產(chǎn)綠色志愿者組織、創(chuàng)建綠色研發(fā)基金等建設(shè)公司的綠色文化，最終通過對不同產(chǎn)品選擇相應(yīng)的綠色建筑評估體系作為長期戰(zhàn)略：以中國綠色三星標(biāo)準(zhǔn)和美國LEED標(biāo)準(zhǔn)為標(biāo)桿，所有萬通產(chǎn)品均為星級或認(rèn)證級以上綠色建筑。

    行業(yè)的又一領(lǐng)導(dǎo)者綠地集團(tuán)堅(jiān)持綠色低肪品住宅綠色支持機(jī)制：建立包括培訓(xùn)交流制度、項(xiàng)目申報備案、成果評估制度、評比表彰制度在內(nèi)的集團(tuán)綠色低碳項(xiàng)目工作制度。按照綠色建筑評價標(biāo)準(zhǔn)和LEED評價標(biāo)準(zhǔn)的要求，針對不同項(xiàng)目特點(diǎn)形成有針對性的綠色技術(shù)體系。

    除了萬科、綠地等龍頭房企紛紛加大了綠色建筑的推廣力度外，越秀地產(chǎn)日前也宣布未來所有建筑均按照綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，包括當(dāng)代置業(yè)、朗詩綠色地產(chǎn)、三湘股份等企業(yè)更是把綠色地產(chǎn)作為在市場競爭中差異化獲勝的秘密武器。

   “綠色建筑本質(zhì)上是資源高效利用的建筑，造價就是資源量的反應(yīng)?！鄙钲诮ㄖ茖W(xué)院院長葉青認(rèn)為，應(yīng)該把錢花在如何利用自然的資源滿足人的需求，提升人的生活品質(zhì)，滿足人的身心健康等有效空間中。因此，成本概念應(yīng)該由靜態(tài)轉(zhuǎn)為動態(tài)，“放到全生命周期里，綠色建筑的成本是節(jié)約的?！北M管從長期來看，綠色地產(chǎn)是可以降低成本的，但是短時間內(nèi)的投資成本還是需要企業(yè)來承擔(dān)的。

    根據(jù)中國建筑科學(xué)研究院的數(shù)據(jù)，目前普通建筑的建安成本約在3000元/平方米，要達(dá)到住建部綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)三星級的要求，建筑成本每平方米大約增加350元，如果要達(dá)到更高標(biāo)準(zhǔn)，建筑成本還將進(jìn)一步提升。

    2013年1月1日，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)的《綠色建筑行動方案》中提出“財(cái)政部、國家稅務(wù)總局要研究制定稅收方面的優(yōu)惠政策，鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)商建設(shè)綠色建筑，引導(dǎo)消費(fèi)者購買綠色住宅?！比欢鴮?shí)質(zhì)性優(yōu)惠政策卻不多，因此企業(yè)和消 者的積極性并不高。

    克而瑞研究中心分析師朱一鳴認(rèn)為，發(fā)展綠色地產(chǎn)最大的困難仍然是成本問題，以相同的地段計(jì)算，采用綠色建筑的項(xiàng)目售價較周邊普通項(xiàng)目價格要高20～30%，所以這些項(xiàng)目只能走高端路線。但與此同時，目前消費(fèi)者對于綠色地產(chǎn)的認(rèn)同度不高，愿意為其支付溢價的意愿很低。“由于目前整個房地產(chǎn)行業(yè)存在毛利率下滑的壓力，在綠色建筑成本沒法消化的制約下，如果大規(guī)模推廣綠色地產(chǎn)，上市房企的財(cái)報會更加難看，這必然會抑制房企投入綠色建筑的熱情?！?nbsp;