珠海市探索新型住房保障體系率先取消經(jīng)適房

青山綠水環(huán)繞、地處城區(qū)核心地段、周邊配套齊全、小區(qū)環(huán)境宜人……走進即將抽簽分配的珠海保障房項目——大鏡山“馨園”小區(qū)，很多人會以為這懇桓齦叩瞪唐紛≌樓。

在珠海，高水平規(guī)劃、高標準建設、高效率推進，且租金低廉、位置優(yōu)越、配套齊全的保障房，不止大鏡山項目。據(jù)介紹，2011至2013年間，珠海已基本建成各類保障性安居房10675套，入住6528套，做到了“應保盡保、隨到隨保”。

加快推進住房保障和供應體系建設，是滿足群眾基本住房需求、實現(xiàn)全體人民住有所居目標的重要任務，是促進社會公平正義、保證人民群眾共享改革發(fā)展成果的必然要求。

圍繞建立統(tǒng)一、規(guī)范、成熟、穩(wěn)定的住房供應體系，各級黨委政府都在展開新一輪探索。以大鏡山等項目為代表，珠海近年來堅持政府主導、社會參與、適度保障的原則，按照問需于民、以需定建、分步實施、輪候解決的思路，堅持以人為本、改革創(chuàng)新、統(tǒng)籌施策等理念，初步建立起以公共租賃住房為主體的“?；?、多層次、寬覆蓋、能循環(huán)、可持續(xù)”新型住房保障體系，各項工作走在了全省前列。

在此進程中，珠海在處理好政府提供公共服務和市場化的關系、住房發(fā)展的經(jīng)濟功能和社會功能的關系、需要和可能的關系、住房保障和防止福利陷阱的關系上均作出了相應的探索，尤其是前瞻性地將“住有所居”打造成珠海招才引智的核心競爭力，以推動經(jīng)濟提速提質，從而走出一條既契合中央精神又獨具珠海特色的房保障之路。

扎實推進

高效率高質量完成建設h硬任務”

作為一項“硬任務”和“硬承諾”，珠海保障房建設在市委、市政府的高度重視下不斷提速，在確保開工建設目標的高效率實現(xiàn)和陸續(xù)建成的同時，也高度重視確保住房建設質量。

目前，珠海在建的保障房e目16個，分別為唐家人才公寓、南屏沁園、金灣區(qū)紅燈片區(qū)公租房項目、平沙鎮(zhèn)墾區(qū)危房改造800套、大鏡山保障性住房項目、金山花園三期、安怡花園、紅旗三板小區(qū)二期、斗門區(qū)保障性住房一期、格力電器龍山生活區(qū)二期、連灣三期、金鼎科技園二期、萬山區(qū)萬山鎮(zhèn)保障性住房項目等。

據(jù)了解，今年省政府與珠海市簽訂的住房保障的目標任務是開工建設保障性住房、棚戶區(qū)改造住房2800套（戶），其中新增公共租賃住房2000套，華僑農(nóng)場危舊房改造800戶；基本建成保障性住房、棚戶區(qū)改造住房5320套。

而截至10月底，珠海新開工保障房為3219套，其中墾區(qū)危房改造800套，公租房2419套，開工率達115%，超額并提前完成省政府今年下達的任務；基本建成5277套，其中廉租房260套，經(jīng)濟適用房1457套，墾區(qū)危房改造580套，公租房2724套，基本建成率99.2%。

去年，珠海開工建設保障性住房2994套，竣工3589套，超額完成省政府下達的2900套開工建設和3349套竣工任務。當年住房保障建設工作被省政府評為優(yōu)秀?！懊髂甑娜蝿諏⒙愿哂诮衲?，如今珠海的保障房覆蓋率正在不斷提高，預計到2015年末，全市保障性住房覆蓋率將達20%。珠海市住房保障辦主任陳鋼說。

在高效率推進的同時，珠海同時堅持高水平規(guī)劃、高標準建設，從選址、e程質量、公共配套等方面全面提升保障房的宜居環(huán)境。比如大鏡山項目選址在市中心最好的地段之一，目前已經(jīng)成為一處城市地標。而唐家人才公寓項目則采用了一系列新技術，在打造“綠色建筑”、提升工程質量方面樹立了一個標桿。

以人為本

以群眾需求為導向切實改善民生

以市民對美好生活的追求為努力方向，以保障和改善民生為根本目的，以民生工作每年都有看得見的進步、讓老百姓得到實實在在的好處為工作目標，珠海住房保障體系的構建折射出地方黨委政府以人為本的發(fā)展理念和宗旨意識。

而在實踐層面結合貫徹群眾路線，提升決策n科學性和市民的參與度、滿意度，則是珠海住房保障體系構建的一大特色。

今年6月，珠海展開了持續(xù)一個多月、建市以來最大規(guī)模的保障房需求調查，上百名珠海大學生深入社區(qū)，重點調查在本市無私有住房或人均住房面積低于15平方米的家庭及個人，了解他們的基本情況以及對公租房i需求，為建立公共租賃住房需求的基礎數(shù)據(jù)、完善住房保障規(guī)劃和編制年度建設計劃作好準備。

作為政府保障房建設的議事機構，住房保障公眾意見征詢委員會的成立也是珠海找準群眾需求、把好事辦好的一大創(chuàng)新性舉措。該委員會的14名成員由公務員、專業(yè)技術人員、公眾代表等三方代表組成，其中不少成員來自民間。

“通過這個平臺，老百姓也能發(fā)出自己的聲音。看得出政府是在辦實事，辦好事。”作為一名普通市民兼委員會成員，周潤凡長期扎根基層，目前已在大鏡山項目租金調整、房源劃分等方面提供了不少意見，部分意見已被政府采納。

從全國層面來看，人d經(jīng)費配備不足、供需信息不對稱曾是困擾保障工作向縱深發(fā)展的“老大難”問題。為了破解這一難題，珠海住房保障辦正積極研究相關方案，設想在街道辦、社區(qū)層面配備專職人員，負責保障房的資格審核、配租等工作，使保障的“觸角”能延伸到最基層，讓更多人實現(xiàn)“安居夢”。這些d職人員擬由政府以購買服務的形式聘請，由市、區(qū)一級政府統(tǒng)一管理。

一名長期關注珠海的專家認為，在全國掀起黨的群眾路線主題教育實踐活動之際，珠海已率先把保障房建設作為貫徹群眾路線的重要平臺，通過多種方式對接民情，有利于科學把握住房保障需求與可能的關系，避免保障不全或過度保障。

統(tǒng)籌謀劃

激活經(jīng)濟功能為提i提質吸聚人才

住房問題既是民生問題也是發(fā)展問題。在珠?？磥恚》勘Ｕ瞎ぷ鞑⒉粌H僅關系到低收入困難家庭，在長遠發(fā)展中也要考慮到來珠海的投資者、高級人才、產(chǎn)業(yè)工人等外來務工人員的住房問題，使“住有所居”成為珠海招才引智的核心競爭力。長遠來看，也是珠?！按傧M調結構”推動經(jīng)濟提速提質、提升宜居環(huán)境、投資環(huán)境和營商環(huán)境、推進新型城鎮(zhèn)化的重要抓手，更是建設“生態(tài)文明新特區(qū)、科學發(fā)展示范市”及實施“藍色珠海，科學崛起”發(fā)展戰(zhàn)略的內在需求。

注重統(tǒng)籌謀劃，是珠海在推動保障房建設過程中一直恪守的原則。

以此為引領，珠海緊扣民生，科學編制土地供應計劃，增加住房用地供應總量，優(yōu)先安排保障性住房用地，并已完成《珠海市住房保障規(guī)劃（2010—2020）》的編制。

按照規(guī)劃引領、計劃落實的原則，珠海市、區(qū)積極組織編制住房保障規(guī)劃e年度建設計劃，并將住房保障規(guī)劃、計劃納入近期建設規(guī)劃。此外，明確實行保障性住房用地預留儲備制度，確保土地優(yōu)先供應。

據(jù)介紹，珠海目前已儲備28塊用地作為保障性住房用地，用地面積約105公頃，覆蓋香洲、金灣、斗門、高新區(qū)等多個區(qū)域，約可建設3.6萬套公租房，能滿足珠海未來近10年保障的需求。為擴大保障房房源，珠海還將“三舊”改造項目和普通商品房配建公租房、利用農(nóng)村留用地配建公租房的用地也統(tǒng)籌納入保障性住房的土地儲備。

“保障房不僅是單純的民生問題，還是推動經(jīng)濟提速提質發(fā)展的重要舉措和支撐?！敝楹Ｊ凶》勘Ｕ限k負責人表示，秉承著“人才是第一資源”的理念，珠海著力滿足多層次的住房需求，做好人才服務，為經(jīng)濟的加快發(fā)展吸引更多的優(yōu)秀人才。根據(jù)《珠海市公共租賃住房管理辦法》，除低收入家庭外，新就業(yè)職工、專業(yè)人才、高層次人才和青年優(yōu)秀人才以及異地務工人員等四類人群均可入住公租房。

華發(fā)人才公館、橫琴高級人才公寓等多個項目，為經(jīng)濟發(fā)展提供良好的軟環(huán)境。值得關注的是，珠海出臺《珠海市高層次人才住房保障管理辦法》，為高層次人才的住房保障打下制度基礎。另外，為提前布局港珠澳大橋時代的到來，珠海還在橋頭預留了保障房用地，以應對未來高端人才的住需求，強化珠海吸引力。

和諧共融

保障房建設1社會管理創(chuàng)新平臺

住房問題既關系市民安居樂業(yè)，更關系到社會的和諧穩(wěn)定。在實踐中，珠海提前規(guī)劃，圍繞保障房項目展開社會管理改革創(chuàng)新，在努力使入住群眾享受完善的社會公共服務的同時，推動鄰里關系的和諧融合。

當前在一些地區(qū)，由于公共服務的不到位以及對不同群體間的融合欠缺引導，影響到社會的和諧，如何促進不同社會群體的融合、如何提供更完善的公共服務是當前社會建設的重要課題。針對保障對象不僅希望“有房住”，還希望解決除住房以外的就業(yè)、教育、醫(yī)療、文化、特殊關懷等其他基本生活問題的需求，珠海已在首個保障房項目——大鏡山小區(qū)的后期管理做好了相關的設計：引入慈善超市、平價藥店、建設公共自行車租賃系統(tǒng)，與團市委、社工組織、志愿團體合作，探索設立鄰里調解中心、心理咨詢康復中心等，并定期安排義工為社區(qū)居民免費理發(fā)。

不僅如此，珠海還積極借鑒國外的經(jīng)驗，主動謀劃一場社會管理創(chuàng)新的變革。據(jù)了解，目前珠海正與新加坡合作，規(guī)劃近9萬平方米的土地建設宜居宜業(yè)保障性住宅示范小區(qū)，而項目的規(guī)劃則由新加坡“規(guī)劃之父”劉太格親自操刀。

該保障小區(qū)擬充分借鑒新加坡鄰里中心的社區(qū)商業(yè)發(fā)展模式a根據(jù)市場需求設置功能，設置平價商店、社區(qū)診所、老年之家、法律咨詢所、大眾健身廳、銀行、書店、音像店、洗衣房、快餐店、理發(fā)店等各類集購物、休閑、社區(qū)活動為一體的大型生活配套服務場所，為社區(qū)居民提供比較全面的日常服務，并可開展捐資助學、弱勢群體扶助、文化、教a等諸多領域的公益活動，通過商業(yè)和公益項目的有機結合，實現(xiàn)企業(yè)效益和社會效應協(xié)同提高。

“這里不會是‘貧民窟’，而是配套齊全、環(huán)境宜居的‘陽光小區(qū)’，是社會和諧的細胞?！标愪摫硎?，該小區(qū)讓不同收入的人進行混居，有利于加強不同階層之間的文化交流，推動文化融合。在其設想中，小區(qū)還能與超市合作建立“食品銀行”，提供免費的飲食給低收入家庭。

有專家認為，珠海的保障房建設不僅局限于“建房”，而是從基礎設施、文化醫(yī)療、教育等方面著手，積極推動公共服務均等化，維護社會和諧穩(wěn)定，為全省的社會管理創(chuàng)新提供了標本。

兩大創(chuàng)新措施

調動社會力量形成多元共建

既盡力而為，也量力而行。在摸清市民住房保障需求的基礎上，珠海綜合運用政策措施，努力吸引企業(yè)和其他機構參與公共租賃住房建設和運營，積極探索建立非營利機構參與保障性住房建設和運營管理的體制機制，初步形成了各方面共o參與保障性住房建設的局面。

實際上，由于保障房建設任務較重、資金需求量大、工期趨緊，單靠政府投資并不現(xiàn)實。數(shù)據(jù)顯示，今年有16個項目列入珠海保障房建設計劃，總投資高達26.5億元，超過全市全年財政收入的十分之一，完全靠政府投資建設并不可行。因此政府只能在有限的財力范圍內盡力而為也量力而行，調動各方力量共同參與建設運營成為破題之道。

在珠海的實踐中，引入國有企業(yè)參與保障房建設成為其一大亮點。據(jù)介紹，目前，珠海在建的16個保障房項目中，有7個為企業(yè)投資，其余為政府投資。其中，珠海華發(fā)集團有限公司已承擔了南屏“沁園”保障,住房、華發(fā)人才公館、金山花園三期、連灣新村三期、安怡花園危舊房改造等5個保障房項目的融資、建設、管理，這部分占到年度計劃總數(shù)的三分之一，力度之大，并不多見。

以華發(fā)人才公館為例，政府通過出讓提供土地，然后以注資方式返回給華發(fā)集團，并給予公租房建設和運營的有s稅費優(yōu)惠政策。為緩解企業(yè)的資金壓力，政府允許企業(yè)拿土地證后到金融機構貸款或者申請發(fā)行公司債券，并預留15%的項目面積發(fā)展商業(yè)，以便及時回籠資金。

按照珠海的做法，企業(yè)須按照政府的要求建設、運營項目，建成后的保障性住房產(chǎn)權歸該企業(yè)持有，只租不售，不得轉讓?！皠?chuàng)-保障房建設模式，是珠海保障房建設的一大亮點。珠海應好好總結相關經(jīng)驗，向全省推廣?！笔∽》砍青l(xiāng)建設廳副廳長陳英松評價說。

除了引入國企參與保障房建設外，珠海還鼓勵以農(nóng)村集體留用地為工業(yè)園區(qū)配套建設公租房，目前已在金灣區(qū)、斗門區(qū)和高新區(qū)等地進行試點。此外，下一步珠海還探索在“三舊”改造或新建普通商品住房項目中配建公租房，比例一般不低于規(guī)劃住宅建筑總面積的10%。

率先取消經(jīng)適房“三房合一”運行

據(jù)報道，近日，我國住建部相關司室已經(jīng)開始匯總“試點”公租房并軌運行的城市有關情況，并擬向全國推廣取消經(jīng)適用房。實際上，珠海自去年起已將現(xiàn)有的廉租住房、直管公房和公租房等保障性住房逐步合并管理、“三房合一”并軌運行，統(tǒng)一歸類為公租房，實行只租不售的政策。

事實上，在不少地方，由于能提供產(chǎn)權的經(jīng)適房與商品房存在巨大的價格差，帶來巨大的權力尋租和牟利空間，給某些人提供了可乘之機。在經(jīng)適房分配過程中也存在著大量弄虛作假、利益輸送現(xiàn)象，“開著寶馬住經(jīng)適房”的新聞屢見報端，影響了政府的公信力，浪費了國家資源。

有鑒于此，珠海率先取消經(jīng)濟適用房，建立以公租房為主要保障方式的新型住房保障制度，解決各類住房保障對象的基本居住需求。

在調整住房保障產(chǎn)品供應結構的同時，珠海已在初步考慮制定進一步提升住房保障覆蓋面的可能性，這些政策可能包括“降低收入準入門檻”“淡化戶籍準入標準”等。

有專家認為：“‘o房合一’新模式將有利于把有限的保障房建設資金集中起來，為百姓提供更多公租房，擴大保障范圍。更重要的是，它將促使人們改變一個觀念，即由過去的‘居有其屋’向‘居有其所’轉變，逐步建立‘以租為主’的住房保障體系。”