IIGF觀點 | 房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展綠色建筑的市場分析與展望

（3）建造方式：考慮采用裝配式建筑，便于控制施工質(zhì)量、減少施工工期、降低施工對周圍環(huán)境的影響。在面對具有較大空間的多層、高層建筑和地基較軟弱的建筑時，采用框架式建筑，靈活分隔空間，有利于抗震，節(jié)省材料，減少環(huán)境影響。

（二）市場發(fā)展

1.綠色建筑融資快速發(fā)展

    我國的綠色建筑債券發(fā)行始于2017年，發(fā)行總量較少，當(dāng)年僅發(fā)行5只，總規(guī)模45.1億元；2018年綠色建筑債券發(fā)行總額為87.2億；2019年發(fā)行總額為231.7億。2017年至2019年，中國綠色建筑企業(yè)成功發(fā)行綠色債券共有25只，主要投向綠色住宅建筑、綠色公共建筑和綠色工業(yè)建筑、綠色園區(qū)、綠色棚戶區(qū)改造、海綿城市和智慧城市等。中國人民銀行金融研究所副所長雷曜表示，為了實現(xiàn)碳達(dá)峰和碳中和目標(biāo)，“十四五”期間，我國每年需要投入與綠色建筑相關(guān)的上萬億元資金。

圖2. 2017-2019年我國境內(nèi)綠色建筑債券市場發(fā)行規(guī)模（單位：億元）

數(shù)據(jù)來源：中央財經(jīng)大學(xué)綠色金融國際研究院

2.綠色建筑面積和評價標(biāo)識項目數(shù)量增長

    截至2019年底，全國累計建設(shè)綠色建筑面積超過50億平方米，同比增長超過56%，2019年當(dāng)年占城鎮(zhèn)新建建筑比例達(dá)到65%。全國獲得綠色建筑標(biāo)識的項目建筑面積超過22億平方米，同比增長超過57%。

    近年來，隨著各地綠色建筑標(biāo)識評價陸續(xù)展開，獲得綠色建筑評價標(biāo)識的項目增長迅速。據(jù)住建部有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，截至2018年底，全國累計有近14,000個建筑項目獲得綠色建筑評價標(biāo)識，其中2018年獲得綠色建筑評價標(biāo)識的建筑項目3,556個，占總綠色建筑評價標(biāo)識項目的比例達(dá)到25%左右。如圖2所示，2008年至2018年期間，綠色建筑評價標(biāo)識項目發(fā)展保持良好的勢頭，增速持續(xù)提高。

圖3. 2008-2018年綠色建筑評價標(biāo)識每年新增項目情況（單位：個）

數(shù)據(jù)來源：住建部

四、房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展綠色建筑價值鏈分析（Value Chain）

     企業(yè)價值鏈分析模型是企業(yè)內(nèi)部競爭態(tài)勢分析的重要工具,由美國學(xué)者邁克爾·波特于1985年提出，該理論認(rèn)為，企業(yè)制造與價值實現(xiàn)的活動是一個用“鏈”表示的系統(tǒng)，構(gòu)成企業(yè)的價值鏈。

圖 4 波特價值鏈分析模型

（一） 房地產(chǎn)企業(yè)綠色發(fā)展價值鏈分析

企業(yè)的全部生產(chǎn)經(jīng)營活動可以分成基本增值活動和輔助增值活動兩大類。

1、基本增值活動

（1） 規(guī)劃設(shè)計

該階段房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)項目開發(fā)綠色目標(biāo)確定有利于環(huán)境的建筑風(fēng)格、組合方式、智能化水平等，具體包括對戶型結(jié)構(gòu)、空間布局、平面特征以及建材選料、成本造價做出規(guī)劃和部署。在設(shè)計時集成綠化配置、通風(fēng)和采光的設(shè)計上都強(qiáng)調(diào)自然化，對于圍護(hù)結(jié)構(gòu)采用低耗能材料，在太陽能利用、地?zé)崂谩⒅兴?、綠色建材和智能控制等高新技術(shù)的使用上，充分展示人文與建筑、環(huán)境及科技的和諧統(tǒng)一。

（2） 項目管理

該階段主要活動包括招投標(biāo)、施工建設(shè)、工期控制及竣工驗收等。房地產(chǎn)企業(yè)采用招投標(biāo)的方式公開選擇有資質(zhì)的建筑施工單位，在建設(shè)過程中按照綠色建筑標(biāo)識評估標(biāo)準(zhǔn)對項目施工質(zhì)量、進(jìn)度及成本進(jìn)行管理。

2、輔助增值活動

（1） 采購與物料管理

該階段包括采購和管理材料、設(shè)備、物資，還包括土地使用權(quán)、項目資金、外部中介服務(wù)等其他物資，為基本活動的進(jìn)行提供了基礎(chǔ)，決定了房地產(chǎn)開發(fā)的質(zhì)量和成本，影響了房地產(chǎn)商品最終價值的形成。房地產(chǎn)企業(yè)通過響應(yīng)政府對綠色建筑和綠色建材推廣政策的支持，充分發(fā)揮示范效應(yīng)，依照綠色建筑和綠色建材政府采購基本要求進(jìn)行采購活動。

（2） 研究與開發(fā)

房地產(chǎn)企業(yè)通過專業(yè)技術(shù)手段對發(fā)展綠色建筑進(jìn)行市場預(yù)測、可行性研究、策略選擇等，推廣相關(guān)高新技術(shù)，配備先進(jìn)設(shè)備，促進(jìn)物業(yè)自動化管理。在建造過程中企業(yè)大量采用技術(shù)成熟的低成本綠色技術(shù)，例如，智能化系統(tǒng)是現(xiàn)代居建必備技術(shù)要求；節(jié)能設(shè)計、高效照明、復(fù)層綠化是改善性能的技術(shù)，在原有技術(shù)措施的基礎(chǔ)上優(yōu)化設(shè)計或選用優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，增量成本極低；太陽能熱水、雨水收集系統(tǒng)是技術(shù)十分成熟、成本較低的綠色技術(shù)，在綠色建筑項目中應(yīng)用極廣，效果突出。并不斷進(jìn)行綠色建筑技術(shù)研發(fā)，轉(zhuǎn)化成果。

（3） 人力資源管理

有價值、稀缺、難于模仿的人力資源將為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展綠色建筑帶來長期競爭優(yōu)勢，人力資源管理包括招聘選拔、培訓(xùn)任用、考核和激勵以及薪酬設(shè)計等一系列活動，通過人力資源管理, 進(jìn)一步培養(yǎng)綠色建筑設(shè)計專業(yè)人才，提升綠色建筑人才的業(yè)務(wù)技能水平和工作的積極性, 同時可以優(yōu)化雇傭和培訓(xùn)的成本, 從而達(dá)到影響企業(yè)競爭優(yōu)勢的效果。

（4） 企業(yè)基礎(chǔ)制度

企業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施是企業(yè)運營中所有保障措施的總和，通過對企業(yè)管理資源和知識資源的協(xié)調(diào)運用，提高各職能活動的功能和組織效率，推動綠色理念貫徹整個價值鏈。該階段包括企業(yè)文化、流程機(jī)制、意見審核通道、環(huán)境風(fēng)險管控等。

（二） 案例分析

萬科集團(tuán)作為我國房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的領(lǐng)導(dǎo)者之一，是綠色地產(chǎn)的常青樹。在深圳開發(fā)的萬科城四期是國內(nèi)第一個獲得“綠色建筑三星級”認(rèn)證的住宅項目，而且，在國家綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)頒布的前三年，萬科的綠色三星建筑面積已經(jīng)占了全國的四成。

1.項目管理。萬科集團(tuán)不斷迭代升級工業(yè)化建造體系，有效降低建造過程中的能耗、物耗，是建筑行業(yè)踐行綠色發(fā)展的重要實踐。目前，萬科已形成“5+2+X”工業(yè)化建造體系，后續(xù)將不斷探索不同結(jié)構(gòu)類型的工業(yè)化建造體系并擴(kuò)展至大型復(fù)雜項目進(jìn)行應(yīng)用。

2.售后服務(wù)。萬科集團(tuán)在管理上通過科技賦能減少碳排放，借助科技手段監(jiān)控商業(yè)運營行為模式，降低持有型物業(yè)的能源消耗。以東莞莞城萬科城市廣場為例，通過信息化系統(tǒng)建設(shè)，形成“線上數(shù)據(jù)診斷+線下運維”的管理閉環(huán)，2020年全年每平米的用電量降低10度，年底節(jié)約電量35.4萬度，可供一棟30層住宅樓所有家庭使用3年。

3.采購與物料管理。2009年，萬科集團(tuán)完成了其采購體系的建設(shè)，以集團(tuán)采購為主，輔以分公司采購，減少采購中出現(xiàn)的重復(fù)采購行為，降低該部分能耗，節(jié)約建筑成本。2016年，萬科發(fā)起“房地產(chǎn)行業(yè)綠色供應(yīng)鏈行動”，推行“無綠色不采購”，并通過采筑平臺對采購材料進(jìn)行綠色供應(yīng)鏈管理。萬科集團(tuán)強(qiáng)調(diào)“全生命周期管控”，從各環(huán)節(jié)都有相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)，包括工業(yè)化建造、綠色建筑、健康建筑等標(biāo)準(zhǔn)，這些標(biāo)準(zhǔn)也在不斷更新、升級，以不斷提高我們的綠色低碳管理水平。為了進(jìn)一步夯實管理基礎(chǔ)，2019年，萬科設(shè)立了董事會-環(huán)境、社會及管治工作委員會，集團(tuán)在綠色低碳領(lǐng)域的行動具有了更強(qiáng)的推動力和系統(tǒng)性。

4．研究與開發(fā)。萬科研發(fā)中心與德國被動房研究所（PHI）、德國能源署（DENA）、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部康居中心、中國建筑科學(xué)研究院等被動式超低能耗建筑專業(yè)機(jī)構(gòu)密切合作，從提高效率與降低成本角度制定企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)——萬科被動式超低能耗建筑系統(tǒng)解決方案。

5. 企業(yè)基礎(chǔ)制度。集團(tuán)應(yīng)對氣候變化領(lǐng)域進(jìn)行了研究，例如萬科公益基金會與北京市企業(yè)家環(huán)?；饡康禺a(chǎn)綠色供應(yīng)鏈項目合作，開發(fā)《房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對氣候變化行動指南》。

五、房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展綠色建筑的機(jī)遇與挑戰(zhàn)

（一）機(jī)遇

1. 核證自愿減排量（CCER）交易市場待開啟

目前，全國碳交易市場已經(jīng)開啟，下一步核證自愿減排量交易市場也將待開啟。在2021年1月生態(tài)環(huán)境部正式公布的《全國碳排放權(quán)交易管理辦法（試行）》中，就已經(jīng)提到CCER并規(guī)定了CCER的抵消比例。此外，生態(tài)環(huán)境部也在改革自愿減排項目體系，市場普遍猜測，CCER項目審批和減排量簽發(fā)有望重啟。

國家核證自愿減排量抵消機(jī)制，不僅可以擴(kuò)大碳市場參與主體，并以市場化補(bǔ)償手段，為房地產(chǎn)企業(yè)獲取額外的資金支持、現(xiàn)金流。雖然目前全國碳排放權(quán)交易市場只納入了八大行業(yè)（發(fā)電、石化、化工、建材、鋼鐵、有色、造紙、航空）中能源消費量1萬噸標(biāo)煤以上的重點企業(yè)，建筑、交通、工業(yè)并未在其中，但是納入碳市場行業(yè)覆蓋正不斷擴(kuò)大，加上建筑業(yè)高耗能、高碳排放的特點，建筑業(yè)納入碳排放權(quán)交易體系，是推動實現(xiàn)雙碳目標(biāo)的必然。

2.新一輪建設(shè)的總要求：生態(tài)文明建設(shè)實現(xiàn)新進(jìn)步

在“十四五”時期，生態(tài)文明建設(shè)取得新進(jìn)步是新一輪建設(shè)的總要求，明確指出：國土空間開發(fā)保護(hù)格局得到優(yōu)化，生產(chǎn)生活方式綠色轉(zhuǎn)型成效顯著，能源資源配置更加合理、利用效率大幅提高，單位國內(nèi)生產(chǎn)總值能源消耗和二氧化碳排放分別降低13.5%、18%，主要污染物排放總量持續(xù)減少，森林覆蓋率提高到24.1%，生態(tài)環(huán)境持續(xù)改善，生態(tài)安全屏障更加牢固，城鄉(xiāng)人居環(huán)境明顯改善。因此，為了把握新發(fā)展階段，貫徹新發(fā)展理念，構(gòu)建新發(fā)展格局，針對房地產(chǎn)行業(yè)等能耗高、碳排放高的企業(yè)，政府也將提出更高的要求，同時提供更多政策上的支持。

（二）挑戰(zhàn)

1. 綠色建筑發(fā)展依賴于前瞻性技術(shù)應(yīng)用

房屋建設(shè)往往是長周期項目，綠色建筑應(yīng)對氣候變化自然災(zāi)害的能力需要滿足幾年后的真實需求，因此綠色建筑發(fā)展依賴于具有前瞻性的先進(jìn)技術(shù)應(yīng)用。若房地產(chǎn)企業(yè)對自身開展技術(shù)創(chuàng)新不能進(jìn)行系統(tǒng)長遠(yuǎn)的規(guī)劃，對研發(fā)成果的轉(zhuǎn)化缺乏統(tǒng)籌，就不能滿足未來行業(yè)需求，為行業(yè)的綠色發(fā)展提供支撐。

2. 綠色建筑的認(rèn)證

現(xiàn)階段，在向金融機(jī)構(gòu)獲取綠色融資支持時，房地產(chǎn)及建筑企業(yè)可能會存在綠色建筑設(shè)計時的認(rèn)證等級與實際交付驗收時不符的情況，這種情況涉及到信貸機(jī)制、擔(dān)保、考核等的創(chuàng)新與完善，會限制銀行等金融機(jī)構(gòu)以綠色金融支持綠色建筑發(fā)展的積極性，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)難以高成本去開發(fā)綠色建筑。

3. 綠色建筑領(lǐng)域的碳匯計量與歸屬機(jī)制研究

高排放企業(yè)如房地產(chǎn)企業(yè)，因進(jìn)行減排降碳而節(jié)約的碳足跡可以通過CCER交易，獲取主營業(yè)務(wù)外的額外現(xiàn)金流，抵消部分碳排放。CCER備案的流程，不僅包括了業(yè)主的自證，咨詢機(jī)構(gòu)的專業(yè)論證，還包括了來自有資格的、獨立第三方機(jī)構(gòu)的再次論證和主管部門的最終審批，較為繁瑣。而且由于房地產(chǎn)企業(yè)最終的減排歸屬為業(yè)主，加上綠色建筑的建設(shè)成本又較高，因此CCER對房地產(chǎn)企業(yè)而言激勵有限，在消費者愿意出更高價格消費綠色商品前，市場競爭力較弱。

4. 消費者綠色消費的意識有待加深

部分消費者支付能力有限，綠色消費需求“被動”缺失。在當(dāng)前很多綠色消費品存在綠色溢價的情況下，部分消費者往往因囊中羞澀而放棄購買綠色產(chǎn)品。與此同時，部分消費者觀念偏頗，綠色消費需求“主動”缺失，缺少對技術(shù)成熟度的信任，對于低碳出行、節(jié)能節(jié)水、拒絕白色污染等綠色消費倡議，至今仍有很多消費者擺出一副事不關(guān)己的架勢，綠色消費推行舉步維艱。部分消費者生態(tài)意識匱乏，綠色消費需求“無意識”缺失，盡管這些年國家加大了生態(tài)環(huán)境宣傳與治理力度，但各方面都存在一些盲區(qū)，很多民眾基本屬于“生態(tài)文盲”，他們既無意選購綠色商品，也不會有意生產(chǎn)綠色環(huán)保產(chǎn)品。

六、房地產(chǎn)企業(yè)綠色建筑發(fā)展展望與建議

（一）政府及監(jiān)管部門

1.盡早將建筑行業(yè)納入全國碳交易市場

現(xiàn)階段全國碳交易市場僅僅包含了能源行業(yè)作為先試先行，建筑行業(yè)雖然為四大減排部門但還未納入。將建筑業(yè)納入碳排放權(quán)交易體系，是推動實現(xiàn)碳達(dá)峰、碳中和的必然。主管部門應(yīng)當(dāng)穩(wěn)步推進(jìn)低碳發(fā)展體制機(jī)制建立，推動企業(yè)積極參與碳排放權(quán)交易市場建設(shè)，支持企業(yè)發(fā)展市場化的節(jié)能減排方式，指導(dǎo)大型企業(yè)構(gòu)建與碳達(dá)峰、碳中和相適應(yīng)的投融資體系。

2.完善碳匯計量與歸屬機(jī)制研究

各試點碳市場應(yīng)發(fā)布政策，鼓勵控排企業(yè)優(yōu)先使用碳匯減排項目，政府部門應(yīng)探索更多碳匯消納模式，激活市場流動性，適當(dāng)簡化CCER備案的流程，放寬對實際上有資格的房地產(chǎn)企業(yè)的要求，并聯(lián)合專業(yè)研究機(jī)構(gòu)對各產(chǎn)業(yè)鏈的主體需求進(jìn)行了解，按比例分派減排碳匯，促進(jìn)房地產(chǎn)商對綠色建筑和建造的積極性。

3.引導(dǎo)可持續(xù)發(fā)展和綠色消費意識

政府應(yīng)利用媒體加大可持續(xù)發(fā)展和綠色消費的宣傳，引導(dǎo)消費者形成低碳環(huán)保的消費理念，改變揮霍浪費的消費習(xí)慣。這不僅提升綠色消費意識，還可以鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)的綠色轉(zhuǎn)型行動。

（二）金融機(jī)構(gòu)

1.研究投融資動態(tài)追蹤機(jī)制

金融機(jī)構(gòu)應(yīng)進(jìn)行投融資機(jī)制創(chuàng)新，以形成多元、綠色、市場化投融資機(jī)制為最終目標(biāo),從而為綠色投資提供足夠的市場激勵,為環(huán)保產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供足夠的資金支持。并通過動態(tài)追蹤機(jī)制了解資金流向，貸款資金的流向分析可有效評估房地產(chǎn)企業(yè)在綠色建筑領(lǐng)域的資金運用情況，有助于監(jiān)測貸款資金是否空轉(zhuǎn)、是否應(yīng)用于綠色化等，有利于防范風(fēng)險。

2.將ESG納入房地產(chǎn)企業(yè)授信考核

隨著我國綠色金融發(fā)展循序漸進(jìn)，ESG理念逐步被廣大投資者和企業(yè)所認(rèn)知，在可持續(xù)投資領(lǐng)域，房地產(chǎn)企業(yè)的ESG表現(xiàn)逐漸成為投資者進(jìn)行投資決策的重要參考因素。將ESG納入房地產(chǎn)企業(yè)授信考核，倒逼房地產(chǎn)企業(yè)提升ESG管理水平，將會強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)環(huán)境、社會、治理信息披露和與利益相關(guān)者的交流互動，有利于篩選高質(zhì)量和具有長期發(fā)展?jié)摿Φ姆康禺a(chǎn)企業(yè)。

3.細(xì)化開展建筑行業(yè)環(huán)境風(fēng)險壓力測試

在環(huán)境和氣候相關(guān)事件的規(guī)模和范圍逐步擴(kuò)大、頻率不斷提高的背景下，環(huán)境風(fēng)險壓力測試助推房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)知環(huán)境和氣候風(fēng)險，有利于企業(yè)及時進(jìn)行風(fēng)險管控。細(xì)化開展環(huán)境風(fēng)險壓力測試能夠幫助金融機(jī)構(gòu)確認(rèn)建筑行業(yè)最大的承壓空間，便于在一定壓力限度內(nèi)支持房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行綠色轉(zhuǎn)型，防止出現(xiàn)“一刀切”現(xiàn)象。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)

1.聯(lián)通專業(yè)研究機(jī)構(gòu)/智庫創(chuàng)新技術(shù)研發(fā)

以企業(yè)為主導(dǎo)、高校與科研機(jī)構(gòu)為依托，加強(qiáng)與業(yè)界專家、高層次研究機(jī)構(gòu)的溝通對接，合理運用專業(yè)研究機(jī)構(gòu)和智庫的豐富資源，通過國際合作和產(chǎn)學(xué)研深度融合推動可持續(xù)建筑的基礎(chǔ)研究，研發(fā)質(zhì)量保證建造水平較弱環(huán)節(jié)的服務(wù)和產(chǎn)品，解決綠色建筑發(fā)展過程中的突出問題。這一過程不但促進(jìn)科技開放合作，也有利于綠色制造核心競爭力提升，有助于早日實現(xiàn)高端新材料的技術(shù)突破。

2.積極參與部委及金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)企業(yè)研究，以市場實踐提供更多可落地的支持政策

綠色建筑正處于發(fā)展初期，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行綠色轉(zhuǎn)型還需政策的支持和健全的法律體系以及監(jiān)管機(jī)制進(jìn)行保駕護(hù)航，企業(yè)應(yīng)積極配合研究，為政策的順利實施提供有關(guān)經(jīng)驗。

3.加強(qiáng)專業(yè)性的人才培養(yǎng)

如今綠色建筑領(lǐng)域一線人才仍然較為匱乏，比如發(fā)展裝配式建筑，對掌握建筑信息模型技術(shù)、吊裝、焊接等技術(shù)的高技能人才需求快速增加，需要加緊建立綠色建筑人才培養(yǎng)和發(fā)展長效機(jī)制。在現(xiàn)階段各學(xué)科交融在一起研究的情況下，組建多學(xué)科、跨專業(yè)研究團(tuán)隊刻不容緩，可以通過政府、行業(yè)協(xié)會引導(dǎo)，學(xué)校與企業(yè)通力合作等多種方式，構(gòu)建可持續(xù)學(xué)習(xí)與交流平臺，促進(jìn)綠色建筑的高質(zhì)量發(fā)展。

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作者：

鄧潔琳 中央財經(jīng)大學(xué)綠色金融國際研究院助理研究員，長三角綠色價值投資研究院助理研究員

狄宛燁 中央財經(jīng)大學(xué)綠色金融國際研究院科研助理

“中央財經(jīng)大學(xué)綠色金融國際研究院”