【綠建講堂】物業(yè)管理和節(jié)能減排（3月17日）綠建之窗微信群第二十九期講座

【主講人】錢紀程

【簡  介】1982年畢業(yè)于蘭州交通大學（原蘭州鐵道學院）；現任北京華清物業(yè)管理有限責任公司總工程師。從事建筑領域（設計、建設、施工）20年，從事物業(yè)管理13年。

 

【講座導讀】本期講座由具有多年物業(yè)管理工作經驗的北京華清物業(yè)管理有限責任公司總工程師錢紀程帶來“物業(yè)管理和節(jié)能減排”主題講座，錢總工結合實際案例介紹了建筑全生命周期中物業(yè)管理的重要性以及物業(yè)管理對節(jié)能減排的影響。

 

【講座實錄】

 

物業(yè)管理在物業(yè)全o期的定位：

時間上：建造-使用-拆除

資金投入：建造30%-使用階段68%-拆除2%。其中68%的使用資金投入包括：設備管理、日常維護、中小修、大修、改造翻新，另外一大部分用在了能源消耗上。

碳排放比例——建造：維修：能源=1:1:1（根據建筑物檔次不同比例會略有差別）

 

北京華清物業(yè)管理有限責任公司:

清華啟迪全資控股子公司，管理面積400多萬m2（北京100萬m2）分公司，控參股公司17家，北京公司員工600余人，主營收入1.1億，北京地區(qū)的電消耗1400萬度，燃氣100萬m3 ，碳排放量1.1萬噸[qjc1] 。

 

一平米建筑能耗標準：   

北京市地標《商務樓宇清潔生產評價指標體系》中單位建筑面積綜合能耗基準值：

標煤：20kgce/m2（年）

耗電：162.73kwh/m2 （年）

以上為北京市的標準，在全國處于前列，但相較國外標準，仍有一定差距。圖1為德國住宅各階段的能耗水平，指標相當于我國標準要求的1/3。

圖1

 

構建節(jié)能型建筑“四節(jié)一環(huán)保”技術體系

 

 

 

 

在樓宇建造時的運行管理系統叫做樓控系統，全方位控制樓宇能源使用。在供熱管網上會有如溫控閥、平衡閥等供熱壓力流量控制技術。智能照明系統主要是遠程開關和時間控制。智能化的設備監(jiān)控系統即為常說的自動化控制，如根據空調管網末端的流量、溫度、壓力調節(jié)主機開啟的時間、臺數、強度等，另外需要根據系統和動態(tài)能耗分析來控制整個系統運行，中央計算機系統優(yōu)化系統的運行工況和狀況。

 

具體的技術應用，如：熱量回收系統（有很多），一個大廈是熱平衡的（進熱和散熱），如何減少熱量的散失？除了維護結構（外墻、門窗）的散熱之外，還有很多的熱量出口，如衛(wèi)生間排放、換氣排放、煙囪排放都d有散熱。在夏天開窗后，會有很多熱量進入室內，造成室內溫度升高，也會造成能量損失。熱量回收系統包括鍋爐、直燃空調機、新風換氣系統之間的熱平衡，熱量回收系統在國內應用較少，在發(fā)達國家的建筑物中應用較為普遍。例如，夏天室外溫度為35度，d內溫度25度，如果把25度的溫度直接排放到大氣中，就會有10度冷量的損失，如果進行新風的熱交換如將新風進風溫度調節(jié)到30度，出風溫度也調節(jié)到30度，這樣就可以節(jié)省5度左右溫度差帶來的能耗損失。

 

分戶計量系統、分室控溫技術等，根據不同的房間需要來控制溫度。如小區(qū)供熱的分戶計量，靠住戶的自覺來節(jié)能，效果也是最好的。

 

分時節(jié)電技術分為兩部分，一個峰谷期的節(jié)點技術，由于電網的電力平衡問題，夜晚電費較低。蓄冷空調技術，從總的能耗上來講會大于總的能耗，在制冰制冷的過程中都會有能量損失，主要結合峰谷時期的電力平衡，降低電成本費用。

 

提水蓄能技術要在有地形條件的情況下應用，如在山區(qū)的山頂上做一個蓄水池，深夜用電低谷時把水抽上山頂，白天用來發(fā)電。

 

能耗在物業(yè)管理成本的比重：

寫字樓的物業(yè)管理成本中能源占40%～60％（越是高檔的寫字樓所占比重會越大）。減低能耗直接減低管理成本。

 

物業(yè)的能源種類和使用：

種類：電、水、燃氣、燃油、太陽能

使用：能源――需求的轉變

     電――光、熱量、冷量、機械能

     燃氣――熱、冷

     燃油――機械、熱量

 

圖2為能量轉換設備，供配電設備，高低壓配電設備。

圖2

 

物業(yè)管理節(jié)能的實現途徑：

一、     前期介入時在設計環(huán)節(jié)上的節(jié)能和管理建議：物業(yè)公司有專業(yè)的管理經驗，多年的數據分析和模型，對節(jié)能設備的功率、位置可提供很好的建議，從設計規(guī)范的角度來講可能只考慮到建設環(huán)節(jié)，而對使用上會有許多考慮不周之處。如計量表的位-，物業(yè)管理是按照系統計量，才會在節(jié)能上有參考。而建筑設計常會根據區(qū)域劃分，將一個區(qū)域的照明、空調、動力等全部放在一起，不利于物業(yè)管理。物業(yè)管理需按照系統進行能源計量才會對系統進行監(jiān)控，才能有準確的參考數據。

 

二、     加強節(jié)能宣傳，增強節(jié)能意識：如在節(jié)水器具上加上“節(jié)約用水”等標識。

 

三、能源項目管理：

第一步：管理者承諾

建立能源管理框架，指定能源管理負責人，建立能源管理團隊，制定能源管理政策，資金配置列入預算計劃。

 

第二步：建立能源管理系統，評估建筑能效

收集并跟蹤能源數據，建立能耗基準線，進行能耗對比測評和分析，技術評估和審計（有時會請第三方能源審計公司定期審計，如北京市規(guī)定，5000噸標煤以上的用能單位需要請第三方能源審計公司進行定期審計）。

 

第三步：設定節(jié)能目標

確定節(jié)能目標的組織和時間范圍，預估節(jié)能潛力和能效改進順序，進行技術評估和審計，最后建立明確的可測量的目標（例如某個具體的節(jié)能改造方案），包括目標的時l節(jié)點。（階段性分解大的節(jié)能目標）

 

第四步：制定行動方案

明確技術步驟和目標確定執(zhí)行人、角色和可用資源。

 

第五步：實施行動方案

主要因素是執(zhí)行人員的能力、意a和責任感以及獲得組織中相關人員的的支持和配合。

 

第六步：過程評估

根據耗能數據對節(jié)能行動對比節(jié)能目標進行正式評估，往往也由此制定出新的方案，確定最佳實踐并設定新的目標（根據實際成果，做下一步探索）。另外一"分節(jié)能是靠合同管理實現，合同管理是由能源公司實施項目，物業(yè)公司與節(jié)能公司分成，國家會有一定補貼。

 

第七步：節(jié)能成果的認可

節(jié)能目標的認可使節(jié)能管理持續(xù)進行，包括內部的組織的個人、團隊和建筑，外部的政府機構:媒體和第三方的組織獲得獎勵（國家有很大的支持力度，如節(jié)能改造的項目。補貼實例：LED燈的改造投資250萬，獲得國家補貼120萬）。

 

圖3為建筑節(jié)能改造，對90年代的產品進行改造后的節(jié)能效果理想，5-6月節(jié)能率可達60%。由于轉數降低n，使用壽命延長，該水泵已運行了20年，現仍在運行中。

圖3

 

 

四、能源運行管理：

運行管理的具體節(jié)能措施：

（一）數據管理

1、監(jiān)控能源利用情況

2、收集，整理展示和分析數據

3、建立基準數據

4、經過分析確定趨勢，發(fā)現提高能效的潛力和機會，計算節(jié)能量

 

（二）優(yōu)化設備的使用

1、制定科學合理的運行時間表嚴格控制設備運行時間

2、使用樓宇集中自動控制系統

3>針對節(jié)假日、夜間制定特別措施

4、保證設備的完好率，使其工作在高效區(qū)

 

 

（三）照明系統管理

1、杜絕過度照明現象

2、安裝人體感應傳感器

3、使用高效照明

4、調光控制

5、納入樓宇自動控制，按時間表控制照明時間

車庫管理案例：在夜間22:00—6:00只開地下車庫等的1/3，會節(jié)省很多電。

 

(四)優(yōu)化辦公設備使用：

1、采購和使用節(jié)能產品

2、關閉辦公設備（如下班后關閉電腦、打印機等設備）

3、使用辦公智能插座

 

（五）電梯管理：

1、節(jié)能運行

2、電梯智能群控

3、電梯機房的空調控制

4、電梯的能量回饋系統：節(jié)能量并不算大，電梯的耗電量也不算大，但電梯的能量回饋系統可以將電梯的假負載發(fā)熱器件的z量減少。相應的電梯空調設備的用電減少，空調設備的壽命也會有所延長。實際應用效果明顯。

 

（六）室內/室外通風排放管理：

1、充分利用夜間預冷

   *關注天氣預報

   *上班前啟動通風

2、當室外溫度低于室內溫度設定點時開啟通風

3、根據室內二氧化碳的濃度調節(jié)新風

4、保持微正壓運行

   *加強維護結構的封閉

   *控制大功率排風扇運行（如洗衣房、廚房等）

   *保持室外風擋的正常和潔凈

   *優(yōu)化車庫排風系統（監(jiān)測并根據t氧化碳含量運行）

 

（七）空調系統管理：

1、設置房間溫控器（特別是公共場所不低于26度，冬天不高于20度，溫度高出1度就會大幅增加能耗）

2、設定冷水機組出水溫度

   *根據室外溫度

   *根據實際冷負荷

   *分析運行數據制定運行基線 （根據基線設定冷水機組的溫度，廠家設定一般為7—12度，實際設定比廠家設定高出2度，即9—12度，會有很好的節(jié)電效果）

3、設定變風量系統的靜壓點

4、供暖供冷交叉的控制

5、定期清潔盤管和新風機組、空調機的濾網 （減小風阻，灰塵的增加會大幅的降低空調機的效率）

6、檢查維修管路的保溫

7、檢查維修風管的泄漏

8、旁通閥的密閉

 

 

五、引入清潔生產管理體系

 

 

清潔生產：

?   中華人民共和國清潔生產促進法

?   北京市2013-2015年服務業(yè)清潔生產試點

 

圖4

圖4位國外“工業(yè)發(fā)展與污染防治”進程，我國約落后20年。開始是直接排放階段國外50-60年代，中國約70-80年代；由于直接排放污染嚴重因此進入到稀釋排放階段，國外60年代，我國80年代末90年代初期；在國外70年代開始進行末端處理，在我國約在90年代初期開始；國外80年代開始循環(huán)利用，我國約在90年代才開始；從90年代開始國外納入清潔生產體系，北京作為我國先進城市去去年才剛剛開始清潔生產。

 

 

清潔生產前提:改變關n污染物處理的思維習慣！

清潔生產從設計階n開始考慮如何減少能源消耗，其次回收利用，再考慮末端治理，最終無法治理的進行安全存放。

 

清潔生產（Cleaner Production，縮寫CP）是一種創(chuàng)新思想，該思想是將整體預防的環(huán)境戰(zhàn)略持續(xù)運用于生產過程、產品和服務中，以提高生態(tài)效率，并減少對人類及環(huán)境的風險。

 

對生產過程而言，要求節(jié)約原材料和能源，淘汰有毒原材料，減少降低所有廢棄物的數量和毒性；

對產品而言，要求減少從原材料獲取到產品最終處置的全生命周期的不利影響；

對服務而言，要求將環(huán)境因素納入設計和所提供的服務之中。

 

華清物業(yè)從2013年起納入清潔生產，在去年年底完成清潔生產審核，通過大量的技術改造并不斷優(yōu)化能源管理，使得節(jié)能率大大提升。如圖5中所示。

 

清潔生產的目標：

1、提高資源利用率

2、減少或者避免污染物的產生和排放

3、保護和改善環(huán)境

4、保障人體健康

5、促進經濟與社會的可持續(xù)發(fā)展

 

結論：

物業(yè)管理引入清潔生產管理體系的作用和引入IS9001質量管理體系一樣可以科學的解決物業(yè)管理過程中的節(jié)能減排。

 

問答：

 

 

Q：在能源管理系統中是單獨的控制系統，還是整個的樓宇控制系統控制？

A：大廈整個管理是人為控制，樓宇控制只是管理的一個工具。能源管理關系到整個物業(yè)管理的成本，每個物業(yè)公司都會考慮z源，但是能源管理的好的物業(yè)公司并不多。

 

Q：對清潔盤管和新風機組、空調機的濾網的定期清理大概多久一次？

A：結合保養(yǎng)季，冬季采暖結束后和夏季制冷結束后。慣例一年清洗兩次，也有清洗四次的情況。

 

Q：采暖季可不可以把風機盤管關閉？

A：集中控制大廈一般是靠空調末端的風機盤管供熱制冷，沒有暖氣，因此冬季不能關閉。老的樓宇有暖氣的可以關閉；夏季休日和夜間可以關閉風機盤管總供電開關。

 

Q：為了降低采暖能耗，可否將靠窗的風機盤管打開，-走廊的內區(qū)關閉是否可行？

A：可能會造成局部過熱和局部過冷情況。另一方面的風機盤管的開關控制在客戶區(qū)（跟開燈情況一樣），物業(yè)只控制風機盤管總閘。

 

Q：目前樓控那些系統可以實現檢測和控制的一體化？

A：樓宇控制分很多級別，最高等的叫做閉環(huán)系統，不但可以控制樓宇空調運行，還可以根據末端參數調整系統的運行狀況，老一點的樓宇只是遠程控制、檢測，需人為控制主機，無法達到自動控制。新的建筑都是自動控制。

 

Q：可否根據能耗模擬結果挖掘節(jié)能潛力？

A：可以。能耗模擬根據運行數據建立能耗模型，平衡能耗模型的不平衡部分。

 

Q：現在物業(yè)費遠遠不能支付物業(yè)管理，請問如何做到物業(yè)公司的收支平衡？

A：物業(yè)管理的小區(qū)管理，物業(yè)費常有收不抵支的情況，一般是通過采暖管理和物業(yè)管理結合，靠采暖管理來補貼物業(yè)管理。大廈的物業(yè)管理費用較高，因為包含冷熱源等能源，大廈的物業(yè)管理一般可以做到收支平衡。

 

Q：對于新建項目在前期建設時是否需要單獨做一個能源控制系統，方便后期運行管理？

A：如果開發(fā)商和物業(yè)公司是一家的話會做，如果不是一家公司就盡量說服開發(fā)商來建立能源控制系統方便后期物業(yè)管理。但是一般情況下開發(fā)商不愿意花這筆錢，開環(huán)和閉環(huán)的控制系統價格相差甚遠，閉環(huán)的系統的風機、管道都會有電控閥門，一般為進口單價在萬元以上。從物業(yè)的角度來講自動化程度越高越好，會節(jié)省后期的人力投入，但一般都無法達到最完善的樓宇自控，因此物業(yè)公司接手后會進行改造。大的改造無法做，可以進行小的改造，如將衛(wèi)生間的照明納穆タ兀開水間的的熱水器加時間控制開關等。

項目管理就是對整個大樓能源消耗的評估過程，經過幾年的運行積累一定數據后對設備熟悉后可以很容易的進行節(jié)能改造。

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